物权法视域下的地下车库公摊所有权问题研究

文/ 林法官

作为一名长期从事民事审判工作的法官，笔者在处理不动产纠纷案件时，时常会遇到关于“地下车库公摊所有权”的相关法律适用问题。这些问题不仅关系到当事人的切身利益，也涉及到对《物权法》相关条款的正确理解和适用。本文拟从法律的角度出发，系统阐述和分析地下车库公摊所有权这一概念，并结合司法实践中的典型案例，探讨其法律认定标准及处则。

物权法视域下的地下车库公摊所有权问题研究 图1

何为“地下车库公摊所有权”？

“地下车库”，是指在建筑物地下部分建设的用于停放车辆的场所。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”而“公摊面积”则是指购房者在购买商品房时，除了其专有的建筑面积之外，还需分摊建筑物内公共部位（如电梯井、楼梯间、地下车库等）所占的面积比例。

“地下车库”的归属问题往往引发争议。开发商通常会以“人防工程”、“不可分割”等理由主张对地下车库的所有权，而购房者则认为自己已经支付了相应的价款，理应对地下车库享有共有权甚至专有权。如何准确界定“地下车库公摊所有权”的内涵与外延呢？

根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除双方另有约定外，建筑区划内不属于业主专有的道路、绿地、场地等，属于业主共有。”地下车库通常位于建筑物内部或地下部分，与地上建筑物具有很强的依附性。如果地下车库的设计和建造是为了满足业主日常生活所需，并且其收益主要用于小区公共事业，则可以认定为业主共有财产。

“物权法语境下”地下车库公摊所有权的法律归属问题

（一）地下车库是否可分？

根据《物权法》第七十六条的规定：“改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，必须由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，并且经有利害关系的业主书面同意。”这表明，在未经业主大会授权的情况下，开发商对地下车库进行处分或收益的行为将构成无效。

（二）公摊面积与专有面积的关系

在司法实践中，区分“地下车库”是否属于可分或者不可分割部分至关重要。根据的相关判例，“能够单独测量、可以明确划分且不违反规划用途的建筑物部分”才可以作为专有部分处理。在判断地下车库是否具备独立性时，应当重点考察其是否满足以下条件：

1. 具备使用功能上的独立性；

2. 可以通过特定标识区分；

3. 与其他业主的权利行使互不影响。

（三）收益权的归属问题

根据《物权法》第八十条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，应当由业主共同决定。”如果地下车库属于共有部分，则其收益应当归全体业主所有，而非开发商单独享有。司法实践中常见的情形是：当开发商将地下车库出租或用于停放公司车辆时，法院通常会责令其将相应收益返还给小区业主 committee。

司法实践中的典型案例分析

案例一：小区业主委员会诉房地产开发公司案

基本案情：房地产开发公司在出售商品房时未明确告知购房者地下车库属于共有部分。交房后，该公司自用其地下车库并收取停车费。

法院认为：根据物权法第七十三条的规定，建筑物的共有部分应当归全体业主共同所有。由于地下车库的设计系为整个小区服务，并且其建造成本已经分摊到每户购房款中，因此该部分属于业主共有财产。法院最终判决被告房地产开发公司停止侵权并公开承认错误。

案例二：张诉物业公司案

基本案情：张购买的商品房所在楼栋 underground garage 被物业公司占用。张主张自己对地下车库享有使用权。

法院认为：虽然张对地下车库并不享有专有权，但作为共有权人，其有权平等使用该部分设施。法院判决物业公司停止侵权，并明确物业公司不得阻碍其他业主的合法权益。

“地下车库公摊所有权”争议的解决路径

（一）注重区分所有制度的理解与适用

《物权法》第七十三条明确规定了建筑物区分所有权的基本原则。司法实践中应当准确理解“专有部分”和“共有部分”的界定标准，只有这样才能准确认定权利归属。

（二）规范交易合同的具体条款

建议 developers 在销售商品房时明确地下车库的归属问题，并在购房合同中进行详细约定。尤其是对于人防工程部分（如果有的话），更要特别注明其用途限制。

（三）充分发挥业主委员会的作用

业主委员会是维护全体业主权益的重要组织机构，应该加强和完善其职能，确保其能够代表业主行使共有权、监督物业公司依法履职。

（四）建立完善的争议化解机制

物权法视域下的地下车库公摊所有权问题研究 图2

对于已经发生的纠纷，在诉讼之外也可以探索建立调解、仲裁等多元化纠纷解决机制，以便更高效地解决问题。

与法律建议

随着城市化进程的加快，地上和地下空间的利用将越来越重要。如何在合法合规的前提下最发挥建筑设施的使用价值，是值得深入探讨的问题。

基于此，笔者提出以下几点建议：

1. 完善相关法律法规，明确“不可分割”部分的具体认定标准；

2. 推动形成统一的不动产登记制度，确保共有权能够有效公示；

3. 加强法律宣传和普及工作，提升业主的维权意识。

地下车库公摊所有权问题看似简单，实则关系到每一位公民的合法权益，需要我们在法律框架内对其进行准确理解和把握。作为司法工作者，我们将继续秉持公正司法的理念，依法妥善处理每一起相关案件，切实维护人民群众的合法权益。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）