违法建筑之物权法保护问题探讨|违法建筑|物权法|法律责任

违建房产物权法保护吗：法律分析与实务探讨

在当代中国社会经济发展过程中，违法建筑（以下简称“违建”）问题日益凸显。违建，是指未经相关行政主管部门批准，擅自占用土地或违反城乡规划法等相关法律法规进行建设的建筑物。违建现象不仅存在于农村地区，在城市化进程中的些区域也屡禁不止。根据发布的一份白皮书显示，2018年至2023年，全国法院系统受理的涉及违法建筑的相关行政诉讼案件年均超过5万件。

从法律专业视角出发，通过对现行法律法规的梳理、理论分析和实务案例的研究，探讨违建房产在物权法框架下是否具有可诉性以及权利人如护自身合法权益等问题。

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违法建筑的定义与分类

1. 违法建筑的定义

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者违反许可证规定进行建设的行为，均为违建行为。此类建筑通常包括：

- 农村地区的违建房屋：主要表现为占用集体土地未经批准擅自建造住宅。

- 城市地区的违法建筑：常见于中心城区擅自加层、超出规划范围建设等情形。

2. 违法建筑的分类

根据违法程度和法律后果的不同，可以将违建分为两类：

- 程序性违法建筑：仅存在报建手续瑕疵的情形，缺少施工许可证。

- 实质性违法建筑：完全未履行任何审批程序即开工建设的建筑物。

违法建筑能否获得物权法保护

1. 物权法的基本原则

根据《中华人民共和国物权法》的基本规定，所有的不动产物权均需依法设立，未经法定程序不得擅自处分。对于违建房产是否能够通过物权法进行确权和保护，理论界和实务部门存在较大争议。

2. 物权法与违法建筑的法律冲突

物权法作为民事基本法，其宗旨是维护交易安全和不动产物权的稳定性，而城乡规划法等行政管理法规，则侧重于城市建设和土地资源的合理利用。两者在规制违建问题上存在价值取向的冲突。

3. 现行司法实践中的立场

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对于已办理预售许可但未取得建设工程规划许可证的违建房产，法院通常认定其物权不能对抗第三人，但在实际司法实践中，各地法院的裁量标准并不统一。

违法建筑的权利人如何主张权利

1. 行政途径

- 权利人可以向城乡规划主管部门申请补办相关手续。对于符合补办条件的情形，行政机关应当依法予以补办。

- 针对行政机关拒绝办理相关手续的具体行政行为，权利人可以在知道或应当知道该具体行政行为之日起60日内提起复议。

2. 司法途径

- 在具备符合条件的情况下，权利人可以通过诉讼要求确认其对违建房产的所有权。需要注意的是，法院在受理此类案件时会严格审查建筑物是否存在实质违法性和是否影响公共利益。

- 当因违建房产受到不法侵害时，权利人也可以通过侵权诉讼途径维护自身权益。

违法建筑拆除的责任与法律后果

1. 行政机关的强制执行权

根据《中华人民共和国城乡规划法》和《行政强制法》的相关规定，县级以上地方人民政府有权责令当事人改正或要求当事人限期拆除违建房产。在逾期未自行拆除的情况下，行政机关可以依法申请人民法院强制执行。

2. 当事人的法律责任

当事人如果不履行相关义务，不仅面临行政处罚，还可能被追究刑事责任。

- 对于程序性违法建筑，通常只承担行政责任。

- 对于实质性违法建筑，则可能构成刑法中的妨害公务罪或者重大责任事故罪。

典型案例分析

违法建筑之物权法保护问题探讨|违法建筑|物权法|法律责任 图2

案例一：小区擅自加层事件

- 基本案情

住户未经批准，在原有住宅上增加了两层，导致整栋楼的结构安全存在隐患，并且严重影响了相邻住户的采光权。相关行政机关多次下达责令停止通知书，但该住户始终不予理睬。

- 法院判决

法院认为，该建筑属于实质性违法建筑，威胁公共安全和他人合法权益。法院支持了行政机关强制拆除的决定。

案例二：村村民擅自占用土地建房事件

- 基本案情

村民张未经批准，在集体土地上建设住宅一处。相关部门在调查后认定该建筑为违法建筑，并作出了限期拆除的行政处罚决定书。

- 行政复议结果

张对该处罚决定不服，向省政府申请行政复议。经审查，复议机关认为处罚适当，维持了原决定。

违法建筑问题是一个综合性的问题，需要从法律制定、行政执法和司法裁判等多个环节入手进行综合治理。对于权利人而言，在面对违建房产问题时，应当寻求通过行政途径解决问题，只有在确有必要的情况下才诉诸于司法程序。国家也需要进一步完善相关法律法规，明确违建房产的权利属性，以期达到既维护公民合法权益又保障城市规划顺利实施的双重效果。

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