物权法视角下的房产广告收益权益解析与法律风险防范

在当前中国社会经济发展过程中，房地产市场始终是关乎国计民生的重要领域。房产广告作为购房者获取信息的主要渠道之一，其内容和承诺往往直接影响消费者的购房决策。在实际操作中，部分房地产开发企业为吸引眼球、提升销售业绩，常常会在广告宣传中做出各种关于“收益权益”的承诺，“业主专用会所”、“购买房屋即赠送使用权”等。这些承诺虽然短期内能够吸引购房者的注意力，但从法律角度来看，却暗藏着诸多不为人知的隐患和风险。

从物权法的角度出发，结合实际案例分析房产广告中的收益权益相关问题，探讨其背后的法律关系，并就购房者应当如何保护自身合法权益提出建议。

物权法视角下的房产广告收益权益解析与法律风险防范 图1

物权法视角下的房产广告收益权益解析

1. 房产广告中常见收益权益承诺类型

当前房地产市场中的广告宣传手段花样繁多，主要包括以下几种收益权益承诺：

“业主专用会所”或“高端配套服务”：许多开发企业在售楼广告中宣称将为购房者提供诸如豪华会所、健身中心、游泳池等配套设施的使用权。这种承诺表面上看似提升了项目的品质和吸引力，但却可能涉及物权法中关于共有部分管理的相关规定。

“房屋赠送使用权”：一些开发商会在广告中承诺“即赠送若干年使用权”或“赠送返租收益”。这类宣传虽然能够在短期内刺激销售，但却隐藏着对租赁期限的不当约定等问题。

“会员制权益”或“增值服务计划”：部分房企推出的“会员服务”，表示购房者交纳入会费后可享有一系列额外收益。这种模式容易引发消费者对物权归属和使用权限的认知偏差。

2. 相关法律关系及风险分析

从法律角度来看，房产广告中的收益权益承诺涉及到以下几个关键问题：

《中华人民共和国物权法》第70条明确规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”这意味着，任何关于房屋收益的约定都必须基于合法物权基础。

根据《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年”，超过部分将被视为无效。广告中若涉及长期使用权承诺，法律风险较大。

《城市房地产管理法》第38条也规定，“房地产开发项目转让时，已预售或者预购的商品房不得再行转让”。这意味着，任何形式的“收益权益”约定都应当符合这一法律规定。

房产广告收益权益中的常见法律纠纷案例分析

1. 案例一：“业主专用会所”引发的共有权争议

202X年，某一线城市发生了这样一宗典型案例：购房者张三在某高档住宅时，被销售人员告知小区内建有“业主专用会所”，房屋后可享有该会所的使用权。在交房后不久，张三却发现其他非业主也可以使用该会所设施，并由此引发争议。

从法律角度分析，这涉及到《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定。根据第73条，“建筑区划内的道路、绿地、公共服务设施等属于业主共有”。如果“业主专用会所”属于公共配套设施，则应由全体业主共同管理使用，任何单方面承诺都会引发后续矛盾。

物权法视角下的房产广告收益权益解析与法律风险防范 图2

2. 案例二：“返租收益承诺”的履行争议

在XX年，某房地产开发企业为促销楼盘，承诺房屋后可获得为期十年的返租收益。在项目交付后不久，开发商以经营不善为由停止支付租金，引发了群体性诉讼纠纷。

这一案例暴露了房产广告中关于“收益承诺”约定的法律风险。根据《民法典》第545条，“债务人转移义务或者履行期限变更的应当通知债权人”，而此类长期收益承诺往往难以实际履行，容易引发违约风险。

购房者的权益保护与应对策略

鉴于房产广告中的收益权益承诺所存在的法律风险，购房者在面对这些宣传时有必要采取以下措施：

1. 仔细审查广告内容的合法性

购房者应当提高法律意识，对广告中涉及“收益权益”承诺的内容进行细致审核。查看这些承诺是否违反了《物权法》或《合同法》的相关规定。

2. 要求将承诺写入正式购房合同

对于开发商做出的任何书面或口头收益权益承诺，购房者都应当要求将其纳入正式的购房合同之中，并明确具体的权利义务关系。

3. 建立业主委员会维护共同权益

针对涉及公共配套设施（如“业主专用会所”）的权利主张问题，业主要学会通过建立业主委员会的形式来集体行使权利，维护全体业主的共有权。

4. 谨慎对待长期收益承诺

面对那些涉及较长期限的收益承诺时，购房者需格外谨慎。一方面可以对开发商的经营状况进行调查了解，也要注意不可超越《民法典》第545条的规定。

未来发展方向与建议

1. 开发企业应当强化法律意识

房地产开发企业在制定广告宣传方案时，应当严格遵守相关法律法规规定，避免做出夸大或不实的收益权益承诺。可以通过引入法律顾问等来降低经营风险。

2. 监管部门应加强监督执法

住建、工商等监管部门应当加强对房地产市场秩序的规范管理，对于违法违规发布房产广告的行为及时查处。建立完善的信息公示机制，保护消费者合法权益。

3. 提升购房者法律知识水平

通过开展各类房地产消费教育活动，提高购房者对物权法等相关法律法规的了解程度，增强其依法维权意识和能力。

4. 优化合同模板设计

行业协会可以组织制定统一规范的商品房买卖合同模板，并将广告承诺内容纳入合同条款，减少因信息不对称引发的购房纠纷。

房产广告中的收益权益承诺虽然在一定程度上刺激了市场交易，但也存在诸多法律风险。作为房地产开发企业，必须严格遵守物权法等相关法律规定，避免滥用“收益权益”概念误导消费者；广大购房者也要提高警惕，在面对各种宣传时保持理性判断，必要时寻求专业法律人士的帮助；监管部门和行业协会也应当共同发力，构建一个更加健康、规范的房产市场环境。只有这样，“收益权益”承诺才能真正成为促进市场发展的积极因素，而不是引发纠纷的隐患根源。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）