上海使用权房转产权房的要求及法律流程解析

随着我国城市化进程的加速以及房地产市场的不断发展，房屋所有权和使用权的流转问题日益受到社会关注。尤其是在上海这座国际化大都市，由于房地产市场供需关系紧张、房价居高不下等因素影响，许多家庭和个人都希望通过将“使用权房”转为“产权房”，以实现和资产保值的目标。从法律角度出发，详细阐述“上海使用权房转产权房的要求”及其相关流程。

“上海使用权房转产权房”的概念与背景

“使用权房”，是指个人虽然合法取得了房屋的使用权，但并不拥有该房屋的所有权或不动产权证的情况。这种模式通常出现在公有住房、福利分房等政策性较强的类型中。由于历史原因，许多老城区的居民可能仅享有房屋的租赁权或使用权，而非完整的产权。

“使用权房转产权房”是指将原本属于个人仅有使用权的，通过一系列法律程序和条件满足后，将其转化为拥有完整不动产权证的行为。这一过程既涉及到房地产市场的流转规则，又与国家住房政策、法律法规密切相关。

上海使用权房转产权房的要求及法律流程解析 图1

“上海使用权房转产权房”的基本要求

1. 申请主体资格

根据《上海市国有土地上房屋租赁市场管理条例》和相关实施细则的规定，只有在特定条件下，使用权房的承租人才有权申请将该房产转为产权房。具体包括：

承租人必须具备完全民事行为能力（未满18周岁需监护人陪同）。

承租人或其家庭成员应当符合本市住房保障政策规定的条件（如无其他自有住房等）。

2. 房屋权属清晰

要将使用权房转为产权房，需要确保该房产的所有权归属明确。这通常包括以下几种情况：

房产属于国家或单位所有，且已取得合法的租赁证明（如公房租赁凭证）。

房产系由历史遗留问题形成的使用权房。

3. 用途符合法律规定

使用权房转为产权房的前提条件之一是该房产不得用于商业、工业等非居住性质的用途。也就是说，仅限于国有土地上的商品住房和保障性住房范畴。

“上海使用权房转产权房”的具体流程

1. 提出申请

承租人需携带身份证明（身份证或护照）、房屋租赁合同及相关权属证明材料，向当地街道办事处或区住建委提交书面申请。申请内容应当包括：

房产基本情况（、面积等）；

申请人基本情况及家庭成员信息；

使用权房来源说明；

申请理由及承诺书。

2. 资格审查

接到申请后，相关部门将对提交材料的真实性和完整性进行审核。重点包括：

承租人是否具备产权的经济能力；

房产是否存在抵押、查封等限制性情形；

是否符合上海市住房保障政策的相关规定。

3. 签订买卖合同

资格审查通过后，申请人将与房屋所有权人（通常为国有资产管理或原单位）签订正式的买卖合同。合同内容应明确交易价格、付款、交房时间等关键条款。

4. 办理不动产权转移登记

双方完成合同约定的义务后，需共同前往上海市不动产交易中心，办理房屋所有权转移登记手续。此时，申请人将获得该房产的《不动产权证书》。

5. 后续事项

办理完毕权属变更后，申请人还需及时处理水、电、燃气等公共服务设施的信息变更，并更新相关物业管理文件。

“上海使用权房转产权房”的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》

根据民法典第七编“物权”中关于所有权的规定，未经房屋所有权人同意，任何个人或组织都无权擅自处分他人财产。使用权房转为产权房需要双方签订合法有效的买卖合同，并完成法律规定的登记程序。

2. 《上海市国有土地上房屋租赁市场管理条例》

该条例明确规定了上海市范围内国有土地上的房屋租赁行为应当遵循的原则和规则。其中明确指出，承租人可以通过的取得使用权房产的完全所有权，但须符合一定条件并履行必要的审批手续。

上海使用权房转产权房的要求及法律流程解析 图2

3. 地方政府政策文件

上海市人民政府结合本地实际情况，制定了一系列实施细则和操作规范，确保房屋使用权流转过程中的合法权益得到保障。《上海市公有住房售后管理暂行规定》对公房租赁转为销售的具体流程提供了详细指导。

“上海使用权房转产权房”典型案例分析

上海法院受理了多起因“使用权房转产权房”引发的纠纷案件。以下是两个具有代表性的案例：

案例一：甲某与乙公司房屋买卖合同纠纷案

2018年，甲某通过中介向乙公司购买一套使用权改产权性质的商品住房，并支付了定金50万元。但在完成过户手续前，乙公司因经营不善而破产，导致交易被迫中止。最终法院判决甲某可解除合同并要求乙公司退还已付定金。

案例二：丙夫妇与丁房产交易中心行政纠纷案

丙夫妇在将一套历史遗留的使用权房转为产权房时，未能通过资格审查。原因是该房产系“售后公房”，应当先办理土地证再申请上市交易。房产交易中心未明确告知相关政策，导致丙夫妇多支付了中介服务费。最终法院判决房产交易中心承担部分责任。

与建议

通过上述分析“上海使用权房转产权房”是一项复杂且涉及多方利益的法律行为，既需要充分了解相关法律法规和政策要求，又需谨慎选择交易对手。为此，我们提出以下几点建议：

1. 加强政策学习

在实际操作过程中，承租人应当详细了解上海市关于房产转让的具体规定，并咨询专业律师或房地产经纪机构以获取指导。

2. 选择正规渠道

办理使用权房转产权房手续时，优先选择国有资产管理公司或政府指定的交易平台，避免因交易对手不合规导致的风险。

3. 注重合同审查

在签订买卖合必须仔细核对各项条款，明确双方权利与义务，并约定违约责任以保障自身合法权益。

4. 及时登记备案

办理完权属变更后，应及时完成不动产权转移登记手续，并妥善保存相关法律文书和交易凭证。

“上海使用权房转产权房”不仅关系到个人的财产安全和经济利益，更是社会经济发展和住房制度改革的重要组成部分。只有在充分了解法律风险并积极采取防范措施的基础上，才能顺利完成这一重要的资产转换过程，实现房产价值的最大化。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）