使用权房转产权|法律程序与风险防范指南

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的不断发展，房屋使用权转让及其后续转产权问题逐渐成为社会各界关注的焦点。“使用权房”这一概念常见于一些特殊情况下，国有企业的福利分房、单位宿舍、过渡性住房等。而“使用权房转产权”则是指将原本仅拥有使用权但不具备所有权的房产，通过合法程序转变为具备完整所有权的过程。这一过程涉及复杂的法律关系、行政手续以及潜在的风险因素，因此需要在专业法律框架下谨慎操作。从法律角度对“使用权房转产权”的概念、程序及注意事项进行详细阐述，并结合实践案例分析其法律风险与防范策略。

“使用权房”及其特点

“使用权房”，是指权利人仅拥有房屋的使用权，而未取得房屋的所有权或者土地使用权。这类房产通常出现在以下几种情形中：

1. 国有单位分配住房：早期我国实行福利分房政策时，一些企事业单位会向员工提供宿舍或福利住房，员工仅获得居住使用权。

使用权房转产权|法律程序与风险防范指南 图1

2. 商业租赁模式下的“使用权”模式：部分房地产开发企业在项目销售过程中，采用“使用权转让”替代传统商品房出售的。即人支付一定费用后，取得房屋在未来一段时间内的使用权，而开发企业保留所有权。

3. 政策性住房：如一些经济适用房、限价房在一定期限内限定使用性质的房产。

与普通商品住宅相比，“使用权房”具有以下特点：

权利限制：仅拥有使用权，不能直接上市交易或作为抵押物；

转让受限：通常需要经过特定程序才能转为产权；

政策依赖性高：其使用权可能受当地政策调整影响较大。

“使用权房转产权”的法律程序

将“使用权房”转为具备完整产权的房产，是一个复杂且多环节的法律过程。这一转变必须符合国家相关法律法规，并在政府职能部门的指导下完成。具体的法律程序大致包括以下几个步骤：

1. 确定土地性质与房屋权属关系

需要对拟转让的使用权房的土地来源、规划用途进行调查；

确认是否存在土地使用权归属问题，即是否为国有土地上的房产。

2. 取得相关部门批准文件

对于曾作为政策性住房或单位福利用房的情形，需经原产权单位同意，并获得其出具的转让许可证明；

若涉及政府划拨用地，还需报请当地自然资源部门审批。

3. 签订正式买卖合同

买受人与使用权房所有人（即使用权人）应当签订合法有效的房屋买卖合同。该合同需明确双方权利义务关系，并对转产权过程中的费用承担、时间安排等作出详细约定；

合同中应明确标注转让标的为“使用权房”及其后续转产权事宜。

4. 完成权属变更登记

向房产所在地的不动产登记中心提交相关申请材料，包括身份证明文件、房屋买卖合同、批准文件等；

登记机关对材料进行审查后，依法办理所有权转移登记手续。

5. 支付相应税费

根据《中华人民共和国契税法》等相关法律规定，买受人需缴纳契税及其他相关税费。税率标准一般为成交价格的3%5%；

若原使用权房涉及土地划拨性质，则还需补缴土地出让金。

6. 完成转产权后的管理

持新的不动产权证及相关文件，办理水、电、燃气等设施过户手续；

如需对房屋进行装修或改造，应遵守当地物业管理规定。

“使用权房转产权”中的法律风险及防范

尽管“使用权房转产权”在法律程序上明确可操作，但在实际过程中仍存在诸多潜在风险。这些风险主要来源于政策变动、合同履行不确定性以及行政程序障碍等方面。

1. 政策调整风险

国家对房地产市场的调控政策不断变化，可能影响到某些特定类型房产的转让合法性；

部分城市针对使用权房出台新的管理规定时，可能会溯及既往，影响已签订合同或正在进行中的交易。

2. 合同履行风险

出让方（原使用权人）可能存在因经济状况恶化而违约的风险；

转让价款支付、时间安排等条款约定不明确，容易引发纠纷。

3. 行政程序风险

部分地区的不动产登记机构对“使用权房转产权”业务办理经验不足，可能影响审批效率或提出额外要求；

原使用权单位因历史遗留问题拒绝出具转让许可的情形时有发生。

为有效防范上述法律风险，建议采取以下措施：

聘请专业律师参与交易

律师可对合同内容进行审查，并就相关法律风险提供专业意见；

查阅当地政策文件

在交易前详细了解目标城市及区县的相关政策规定，确保交易合法性；

设置违约责任条款

在买卖合同中明确约定违约金数额或赔偿范围，提高对方的履约积极性；

建立 escrow 账户

可通过第三方托管平台对交易资金进行监管，避免因一方违约导致损失。

案例分析：某城市“使用权房转产权”纠纷案

为了更直观地理解“使用权房转产权”的法律问题及处理，我们可以关注一则真实的司法案例。在某市曾经发生过一起因“使用权房转产权”引发的买卖合同纠纷案：

基本案情：

2015年，甲与乙签订《房屋转让协议》，约定甲将其单位分配的职工宿舍出售给乙，并承诺协助乙办理相关转产权手续；

乙支付全部购房款后，甲因个人原因拒绝配合完成权属变更登记；

经法院审理，判决甲继续履行合同义务，并赔偿乙因此遭受的损失。

这起纠纷暴露了在“使用权房”转让过程中常见的一些问题：

1. 权利限制

原使用权人往往因不了解法律规定或出于自身利益考虑而拒绝配合完成转产权手续；

2. 政策障碍

若原房屋存在历史遗留问题，审批部门可能以此为由拖延甚至拒绝办理相关手续。

在订立合应当尽可能明确各方的权利义务，并设定合理的违约责任条款以保障交易安全。

未来发展趋势与建议

随着我国房地产市场的深入发展，“使用权房转产权”这一现象将逐渐减少。但鉴于其在特定历史阶段和特殊领域的现实意义，仍值得我们从法律层面上给予关注：

1. 完善相关法律法规

尽快出台针对“使用权房”转让的统一法律规定，明确操作流程及各方权利义务关系；

2. 加强政策透明度

各地政府应当建立健全信息发布机制，及时向公众传达最新的房地产政策导向；

3. 推进“证照分离”改革

简化行政程序，提高政府部门审批效率，降低交易成本；

使用权房转产权|法律程序与风险防范指南 图2

4. 构建多元化纠纷解决机制

针对可能出现的各类纠纷，探索建立包括调解、仲裁等多种途径在内的综合性矛盾化解渠道。

“使用权房转产权”作为一项特殊的房产交易形式，在实际操作中涉及复杂的法律关系和行政程序。本文通过分析其概念、程序及相关风险，并结合实践案例进行深入探讨，旨在为相关当事人提供有益参考。在面对这一类型房产交易时，建议各方参与者应当充分了解相关法律规定，审慎签订合同，并必要时寻求专业法律人士的帮助，以最大限度规避交易风险，保障自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）