商品房能否获得土地使用权？法律解析与实务指南

随着城市化进程的加快，商品房交易日益频繁，而关于“商品房是否有土地使用权”的问题也逐渐成为购房者和开发商之间的争议焦点。从法律角度出发，结合相关案例，详细解析商品房买卖过程中土地使用权的相关问题，并提供实务操作建议。

土地使用权？

土地使用权是指单位或个人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定：“国家实行土地有偿使用制度”，土地使用权可以通过出让、转让等获得，其期限根据土地用途不同而有所差异，如住宅用地的土地使用权期限为70年。

商品房买卖中的土地使用权归属

在商品房交易中，购房者的是开发商开发建设的商品房的所有权。但商品房价款中是否包含了土地使用权的对价？这需要从以下几个方面进行分析：

1. 法律依据

商品房能否获得土地使用权？法律解析与实务指南 图1

根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“不动产物权的变动，应当依法登记。”商品房作为不动产，其所有权自办理产权过户手续后转移至购房者名下。但土地使用权作为一种独立的用益物权，在商品房买卖中是否随房屋所有权一并转移？

2. 转让合同条款

根据《房屋买卖合同司法解释》第六条规定：“出卖人应当将该房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这说明在商品房价款中，通常已经包含了土地使用权的对价。在完成商品房的所有权过户后，购房者自然也取得了该房屋占用范围内土地使用权的权利。

3. 实际操作中的争议

在实践中，部分开发商可能会以“土地使用权属于国家”为由，拒绝承认购买的商品房包含土地使用权。这种说法并不符合法律规定，因为土地使用权是可以依法转让的有偿使用权利。购房者在签订购房合应特别注意合同中关于土地使用权条款的约定。

商品房交易中的土地使用权风险与防范

1. 土地使用权期限问题

商品房的土地使用权是有期限的，通常与国有土地出让合同规定的年限一致。购房者需了解所购商品房价地使用证中列明的土地使用权起止时间，并充分考虑土地使用权到期后的影响。

2. 他项权利设定风险

在商品房开发过程中，开发商可能因融资需要将土地使用权设定了抵押权或其他他项权利。购房者在购房前应查清该宗土地是否已被设定抵押等他项权利，并要求开发商在房屋交付前清理完毕。

案例：某法院审理的一起案件中，购房者张三购买了一套商品房。在办理房产证时发现该宗土地上还存在未解除的银行抵押权。最终法院判决开发商需先解除土地抵押权，土地使用权才能随房产转移至购房者名下。

商品房能否获得土地使用权？法律解析与实务指南 图2

实务操作建议

1. 审慎签订购房合同

（1）明确约定房屋及其占用范围内的土地使用权归属；

（2）设定开发商不得将该土地设定其他权利的条款；

（3）约定土地使用权终止时双方的权利义务。

2. 加强前期调查

购房者在签订购房合同前，应通过房地产交易中心网站等渠道查询拟购房产的土地使用权信息，包括是否存在抵押、是否已获准预售等。

3. 后续权利维护

商品房交付后，购房者应及时办理房产证和土地使用证，并持续关注所购商品房占用范围内的土地状况，确保自身合法权益不受损害。

商品房买卖中的土地使用权问题关系到购房者的长远利益。广大购房者在购房过程中应增强法律意识，充分了解相关法律规定和交易风险，在签订合同前进行详细调查，并通过专业律师或房地产经纪机构提供必要的协助，以最大限度维护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）