物权法中的房中房：法律适用与争议解决

随着我国房地产市场的快速发展，“房中房”这一概念逐渐进入公众视野。“房中房”，是指在一套房产内部，通过物理分割或其他方式，在不改变外部结构的情况下，将一处房产分割为若干个小空间，并单独对外出租或出售。“房中房”模式因其灵活性和低成本的特点，受到了部分投资者的青睐，但也因此引发了诸多法律争议。本文旨在通过分析相关法律法规及司法实践，探讨“房中房”在物权法领域的法律适用问题。

物权法中的所有权认定

《物权法》作为调整财产关系的基本法律，对所有权的归属和行使作出了明确规定。根据《物权法》，不动产物权的变动以登记为准，即房产的所有权转移必须经过合法的不动产登记程序。在“房中房”纠纷中，首要问题是如何认定房产的实际权利人。

一方面，“房中房”的存在形式往往与传统意义上的房产分割不同。表面上看，一套大户型房产被分割为若干个小房间，每个小房间对外出租或出售。但这些小房间并未完成独立的不动产登记程序，因此其所有权归属仍然属于原产权人。在某案件中，张三将名下的大户型房产通过隔断改造后对外出租，承租人李四主张对被分割出的小房间享有使用权甚至所有权，但法院最终认定李四仅能获得租赁权，而不能取得所有权。

物权法中的“房中房”：法律适用与争议解决 图1

“房中房”模式下可能出现的共有权问题同样值得注意。在某些情况下，投资者可能会将多个小空间出售给不同的买受人，这种做法看似独立，但因未完成不动产物权登记，容易引发后续争议。在某案例中，王五将一处房产分割为三个小房间分别售卖给赵钱七和孙八，三人随后因房产归属问题产生纠纷，法院最终认定三人之间不存在真实的所有权转移关系。

房中房的法律风险与司法实践

“房中房”模式虽然在短期内可能带来较高的投资回报率，但从长期看却蕴含诸多法律风险。首当其冲的是违反《物权法》的风险。根据《物权法》，不动产权属登记是确定所有权归属的关键依据。未完成登记的小空间无法单独享有完整的物权，这不仅使得投资者难以对抗善意第三人，还可能导致房产被强制执行。

“房中房”模式可能触犯《城乡规划法》和《城市房地产管理法》的相关规定。在未经合法审批的情况下擅自对建筑结构进行改动，属于违法行为。在某案件中，刘四将名下的商业用房擅自改建成若干个小公寓对外出租，后被行政机关查处，并处以罚款。

在司法实践中，“房中房”纠纷的解决往往需要结合具体案情进行分析：

物权法中的“房中房”：法律适用与争议解决 图2

1. 无效合同认定：某些“房中房”交易因违反法律法规强行性规定而被认定为无效。在某案件中，陈七擅自将名下的写字间分割成若干个小办公室并出租给 tenants，法院最终认定其行为违反《物权法》，因此确认相关租赁合同无效。

2. 优先购买权保护：在“房中房”交易中，若原产权人未履行告知义务，可能侵犯其他共有人的优先购买权。在某案例中，周八未经妻子同意将名下的房产分割并出售，法院最终判决该交易对妻子无效。

对策与建议

为降低“房中房”模式带来的法律风险，建议相关方采取以下措施：

1. 合法合规操作：投资者应当严格遵守《物权法》和《城乡规划法》的相关规定，在进行房产分割出租或出售前，必须完成不动产物权登记程序。

2. 谨慎签订合同：对于买受人而言，应仔细审查交易标的物的产权情况，必要时可向专业律师，以避免因法律风险而蒙受损失。

3. 加强行政监管：行政机关应当加大对擅自改变建筑结构、违规分割出租行为的查处力度，维护正常的房地产市场秩序。

“房中房”模式作为房产投资和运营的一种创新，虽然能在一定程度上满足市场需求，但其法律风险不容忽视。投资者在追求经济利益的必须严格遵守法律法规，确保交易的合法性。只有这样，“房中房”模式才能真正实现可持续发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）