物权法中的建设用地使用权续期问题及其法律适用

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）作为我国民事基本法律之一，自2027年实施以来，在保障公民财产权利、规范财产关系、促进社会主义市场经济健康发展方面发挥了重要作用。建设用地使用权的取得与续期问题，是社会各界广泛关注的热点话题。围绕《物权法》中关于建设用地使用权续期的规定，探讨其法律适用问题，并结合相关案例进行分析。

物权法中的建设用地使用权续期规定

《物权法》百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续展。”这一条款确立了我国住宅建设用地使用权的自动续期制度。在具体操作层面，《物权法》并未明确规定续期的具体收费和收费标准，这导致实践中出现了不同的理解和争议。

在立法过程中，专家意见不一。扈纪华指出，当时有一种观点认为，业主在房屋时已经支付了土地出让金，因此不应再缴纳续期费用；另一种观点则主张应收取少量的土地使用费。这一讨论最终未在《物权法》中形成统一规定，导致实践中出现收费与免费并存的现象。

物权法中的建设用地使用权续期问题及其法律适用 图1

在2016年温州某住宅小区土地使用权到期事件中，部分业主被要求补缴高昂的续期费用。虽然后续通过地方政策调整，明确了“只交纳象征性费用”的原则，但这一事件引发了公众对《物权法》相关规定的广泛讨论和关注。

建设用地使用权续期与不动产权益保护

在物权法体系中，建设用地使用权是一种用益物权，其法律特征在于期限性。根据《物权法》百三十五条，建设用地使用权的设立应当符合规划，并且有偿使用。而百四十九条进一步规定了住宅建设用地使用权的自动续展。

在非住宅建设用地使用权方面，《物权法》并未明确自动续展的规定，这使得工业、商业等用地在到期后如何处理成为法律实务中的难点问题。对此，通过司法解释明确了“续期应当采取招标或者拍卖等方式” 的原则。

近年来的司法实践中，法院在审理建设用地使用权争议案件时，需要综合考虑的因素包括：土地的位置、用途、开发程度以及市场价格等因素。在某商业用地使用权到期纠纷案中，法院最终判决驳回原告要求无偿续期的诉讼请求，并要求其按照当地规定的程序申请续期。

物权法实施中的法律适用问题

在《物权法》实施过程中，地方性法规和规章对建设用地使用权的续期规定不一，导致法律适用上的混乱。某省在出台土地管理实施条例时，明确规定了住宅用地续期的具体登记程序，但对非住宅用地未作详细规定。

一些地方政府部门在处理建设用地使用权续期问题时，忽视了对不动产权利人合法权益的保护。对此，国土资源部曾多次下发通知，强调地方各级国土资源主管部门应当依据《物权法》的规定，规范建设用地使用权的续期管理工作，并严格审查用地项目是否符合土地利用总体规划和城乡规划。

不动产登记与建设用地使用权续期

在不动产统一登记制度实施后，建设用地使用权的续期问题进一步纳入了登记簿管理。根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例》，建设用地使用权到期自动续展的，应当依法办理变更登记手续。

这一规定明确了权利人维护自身合法权益的方式和程序，也对行政机关提出了更高的要求。具体来讲，地方自然资源主管部门需要严格按照法律法规的规定，及时更新登记簿中的信息，并妥善处理涉及土地使用的各类纠纷。

物权法中的建设用地使用权续期问题及其法律适用 图2

与建议

《物权法》中的建设用地使用权续期问题关系到千家万户的切身利益，也直接影响着我国房地产市场的健康发展。在法律实施过程中，应当进一步明确自动续展的具体规则和收费标准，以消除公众对法律法规不明确的担忧。

针对非住宅用地的续期管理，建议出台专门的行政法规或司法解释，统一规范非住宅建设用地使用权的续期方式，避免因地方政策差异所带来的矛盾和冲突。自然资源主管部门应当加强与法院、仲裁机构的沟通协作，确保在土地争议案件中做到法律适用统裁判尺度一致。

还应加强对《物权法》实施情况的监督，及时发现并纠正法律法规执行中的偏差，切实维护不动产权利人的合法权益。只有这样，才能真正实现物权法保护财产关系的立法宗旨，推动社会主义市场经济秩序更加规范化和法制化。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）