《物权法出台前房屋抵押现象探析》

物权法出台前，房屋抵押作为一种常见的融资，其主要法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》。在这个时期，房屋抵押主要遵循以下原则：

房屋抵押的设立

1. 抵押权的种类：根据《城市房地产管理法》的规定，房屋抵押权可以分为抵押登记的抵押权和不登记的抵押权。抵押登记的抵押权是指通过国家土地登记机关办理登记，取得抵押权证明的抵押权；不登记的抵押权则是指未办理登记的抵押权。

2. 抵押物的范围：根据法律规定，抵押物必须是建筑物、构筑物或其他附属设施，且必须具有权属证明。抵押物还必须符合国家有关法律法规的规定，不得用于非法用途。

3. 抵押合同的签订：抵押权的设立必须通过书面形式的抵押合同。抵押合同应当载明抵押权的种类、抵押物的具体情况、抵押的期限、抵押权的实现等内容。

房屋抵押的变更与转让

1. 抵押权的变更：在抵押期限内，抵押权人可以依法变更抵押合同约定的内容，包括抵押物的范围、抵押的期限、抵押权的实现等。抵押权人应当将变更情况进行书面通知，并取得抵押权人的同意。

2. 抵押物的转让：在抵押期限内，抵押人可以依法转让抵押物。抵押权人应当转让，并在转让前办理相关手续。转让时，原抵押权消灭，新的抵押权设立。

抵押权的实现

1. 抵押权的实现：抵押权人可以通过法律规定的多种实现抵押权，包括拍卖、变卖、租赁、抵押权人自行回收等。在实现抵押权时，抵押权人应当遵循法律规定的程序，保障抵押人的合法权益。

2. 抵押权的消灭：抵押期限届满、抵押人破产、抵押物被依法收回等原因会导致抵押权消灭。抵押权人在特定情况下还可以通过法律程序解除抵押权。

抵押权的法律保护

1. 抵押权的法律地位：抵押权是一种担保权利，具有优先于其他担保权利的地位。在债务履行期限内，抵押权人优先于债务人得到还款。

2. 抵押权的法律救济：对于抵押权的受让人，法律明确规定了受让人在抵押权消灭或者抵押权人破产等情况下的权利保障措施，以保障受让人的合法权益。

在物权法出台前，房屋抵押作为一种常见的融资，其法律地位、变更与转让、抵押权的实现以及法律保护等方面都有一定的规定。随着物权法的出台，相关法律法规不断丰富和完善，为我国的房屋抵押法律制度奠定了基础。

《物权法出台前房屋抵押现象探析》图1

本文以我国《物权法》出台为背景，对房屋抵押现象进行了探析。本文介绍了房屋抵押的概念、性质及其法律效力，然后分析了房屋抵押的类型及其特点，探讨了房屋抵押的现状、问题及对策。

房屋抵押的概念、性质及法律效力

（一）概念

房屋抵押，是指抵押人以其所拥有的房屋为债务的履行提供担保，债务履行期届满，抵押人不能履行债务时，由抵押权人依法享有优先受让或者追索抵押房屋的权利。

（二）性质

1. 房屋抵押是一种担保物权。担保物权是指抵押权人以其所拥有的财产作为债务的担保，债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法享有优先受让或者追索该财产的权利。

2. 房屋抵押是一种合同行为。它是抵押权人与抵押人之间通过约定，约定抵押人将其所拥有的房屋作为债务的担保，债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法享有优先受让或者追索该房屋的权利。

3. 房屋抵押是一种法律行为，必须符合法律的规定。根据《物权法》的规定，房屋抵押必须要有书面合同，并经抵押权人依法登记。

（三）法律效力

1. 合法的房屋抵押合同具有法律效力。合法的房屋抵押合同是抵押权人和抵押人依法订立的，合法的房屋抵押合同自合同生效时起生效，具有法律效力。

2. 合法的房屋抵押合同能够设立、变更、终止物权。物权的设立、变更、终止必须依法进行，合法的房屋抵押合同可以作为设立、变更、终止物权的依据。

房屋抵押的类型及其特点

（一）按抵押权的性质分类

1. 不动产抵押。是指抵押人以其所拥有的土地使用权、房屋等不动产为债务的履行提供担保。

2. 动产抵押。是指抵押人以其所拥有的动产，如机器设备、交通工具等为债务的履行提供担保。

3. 权利抵押。是指抵押人以其所拥有的权利，如专利权、著作权等为债务的履行提供担保。

（二）按抵押权的范围分类

1. 部分抵押。是指抵押人对所拥有的房屋的部分权利进行抵押，如对房屋的部分面积、用途进行抵押。

2. 完全抵押。是指抵押人对所拥有的房屋的全部权利进行抵押，如对房屋的所有权、使用权、收益权等全部权利进行抵押。

房屋抵押的现状、问题及对策

（一）现状

1. 房屋抵押在我国得到了广泛的应用，特别是在房地产市场上，房屋抵押作为房地产交易的一种重要方式，已经成为了市场的主流。

2. 房屋抵押的规模逐年，抵押的房屋数量和价值也在不断上升。

（二）问题

1. 房屋抵押权人的合法权益受到侵害。有些抵押人在债务到期后，无法履行债务，导致抵押的房屋被拍卖，使抵押权人的权益受到损害。

2. 房屋抵押市场的规范程度不高，存在一些非法的房屋抵押行为，导致市场秩序混乱。

3. 房屋抵押的法律法规不完善，对房屋抵押的法律效力、抵押权的范围、抵押权的实现等方面规定不明确，导致法律适用存在困难。

（三）对策

1. 加强房屋抵押权的保护，对抵押权人的合法权益给予法律保障。

2. 加强房屋抵押市场的规范，打击非法房屋抵押行为，维护市场秩序。

3. 完善房屋抵押的法律法规，明确抵押权的范围、法律效力、实现方式等方面的问题，使法律能够更好地适应房屋抵押市场的需要。

《物权法出台前房屋抵押现象探析》 图2

4. 加强对抵押人的法律教育，提高抵押人的法律意识，使抵押人能够更好地了解和掌握房屋抵押的法律规定。

我国《物权法》的出台对房屋抵押现象产生了深远影响，为保护抵押权人的权益，规范房屋抵押市场，维护市场秩序，推动我国房地产市场的健康发展提供了重要的法律依据和保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）