租赁期内房屋抵押|租赁中的押记问题及法律风险

随着房地产市场的持续活跃，租赁与抵押作为房产使用和融资的两大重要方式，在实践中不可避免地出现交集。特别是在商业运营中，一些房东为了融资需求，可能会在已出租的房产上设立抵押权。这种情况下，“租赁期内房屋抵押”便成为一个需要特别关注的问题。深入探讨租赁期内房屋抵押的相关法律问题，分析其对各方权益的影响，并提出相应的法律建议。

租赁期内房屋抵押的概念与现状

租赁期内房屋抵押，是指在租赁关系存续期间，房屋所有权人（即房东）将其名下的房产作为担保标的，向债权人设立抵押权。这种行为本身并不会影响到已有的租赁合同的有效性，因为根据《民法典》的相关规定，租赁合同的效力优先于抵押权的实现。

从现实情况看，租赁期内房屋抵押的现象较为普遍。一些中小微企业主或个体经营者为了扩展业务，往往需要将自有房产用于融资。而一些金融机构在发放抵押贷款时，也倾向于接受已出租房产作为抵押物。这种做法背后的逻辑是：一方面，出租状态可以反映房产的使用价值和变现能力；承租人稳定的租金收入也能为还款提供保障。

租赁与抵押的关系分析

1. 抵押权与承租人权益：

租赁期内房屋抵押|租赁中的押记问题及法律风险 图1

根据《担保法解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，房屋租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。这意味着在租赁关系存续期间，即使房东将其房产用于抵押，承租人的使用权并不会因抵押权的实现而受到影响。

2. 抵押登记的对抗效力：

《民法典》规定，不动产抵押必须办理抵押登记才能产生对抗善意第三人的法律效力。在租赁期内设立房屋抵押时，债权人需要完成抵押登记程序，但登记本身不会直接导致租赁合同的终止或无效。

3. 租赁权与抵押权实现的关系：

当抵押权最终被实现时（如房东无法偿还贷款），抵押物将通过拍卖等处置。此时，法院通常会要求买受人继续履行原租赁合同，确保承租人的合法权益不受侵害。

典型法律争议及处理

1. 抵押登记是否需要征得承租人同意：

根据法律规定，租赁期内设立房屋抵押无需经过承租人同意，但房东负有如实告知的义务。如果因未履行告知义务而引发纠纷，法院可能会判令抵押无效或要求赔偿损失。

2. 承租人的知情权与参与权：

实践中，很多承租人在成为次债务人时才知道房产已被抵押，这可能导致其在行使优先权或其他权利时受到影响。在司法实践中，法院会综合考虑各方利益平衡。

3. 拖欠租金与抵押权实现的关系：

租赁期内房屋抵押|租赁中的押记问题及法律风险 图2

如果承租人存在严重拖欠租金情况，房东可能希望通过加快抵押物处置来收回资金。但这种情况下，必须遵循法律程序，确保承租人的合法权利不受侵犯。

风险防范与法律建议

1. 租赁关系建立阶段：

在签订租赁合明确房屋抵押的相关条款；

要求房东提供抵押登记情况的书面说明；

约定在抵押权实现时的权利保护机制；

2. 抵押贷款操作环节：

严格审查租赁合同的真实有效性；

建议房东与承租人达成书面谅解；

完备抵押登记手续，防范"一房多押"风险；

3. 司法救济途径：

当发生权益冲突时，双方均可向法院提起诉讼。法院通常会综合考虑公平原则和维护交易稳定性的需要作出判决。

案例启示与

2023年一起典型案例中：房东张某在未告知承租人李某的情况下，将其名下商铺抵押给银行获取贷款50万元。后因经营不善，银行要求处置抵押物。李某以"买卖不破租赁"为由主张优先购买权，最终法院支持了其请求。

这一案例启示我们：现代法律更倾向于平衡各方权益，在保护承租人权利的也尊重房东的合法财产权益。未来随着相关司法解释的进一步完善和统一，类似纠纷将有望得到更加明确的解决路径。

租赁期内房屋抵押是一个复杂度较高的法律问题，涉及物权法、合同法等多个领域。在实际操作中，相关方应当充分了解法律规定，在尊重市场规律的严格遵守法律程序。通过建立完善的法律风险防控机制和专业法律顾问团队，可以有效避免不必要的争议和损失。对于金融机枃而言，在开展抵押贷款业务时也要特别注意防范"租赁与抵押冲突"带来的经营风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）