未签订书面购房合同的风险与法律后果

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖已成为许多家庭的重要经济活动。在实际交易过程中，由于种种原因，部分交易双方可能选择不签订书面的房屋买卖合同。这种做法看似简便，却蕴含着巨大的法律风险。从法律专业的角度出发，详细阐述未签订书面房屋买卖合同的概念、法律后果以及防范措施。

未签订书面购房合同的风险与法律后果 图1

未签订书面购房合同的概念

房屋买卖合同是买受人与出卖人之间约定买卖房屋权利义务关系的协议，其核心作用在于明确双方的权利和义务，保障交易安全。根据《中华人民共和国民法典》第六百二十七条的规定：“合同的形式可以为书面形式、口头形式或者其他形式。”虽然法律规定合同并非必须采取书面形式，但由于房屋买卖涉及金额巨大且法律关系复杂，未签订书面合同可能导致双方权利义务不明确，甚至引发争议。

在实践中，未签订书面购房合同的情形主要包括以下几种：

1. 仅凭口头约定：交易双方通过口头达成购房意向。

2. 部分履行但无书面记录：双方已经实际履行了部分合同义务，但未签订正式的书面协议。

3. 仅有中介或第三方见证：通过中介机构或其他第三方达成交易，但未直接由买卖双方签署书面合同。

未签订书面购房合同的风险

1. 物权归属不明确：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百二十五条规定：“不动产物权的设立和转让，应当依法登记。”虽然物权转移需要经过登记，但买卖双方未签订书面合同可能导致物权归属争议。

2. 价款支付与收取风险：

- 如果买方已支付部分款项或全部购房款，而卖方未开具收据或合同，则买方难以证明其履行了付款义务。反之亦然，卖方若未收到购房款，则难以主张权利。

3. 交易履行风险：

- 由于双方未明确约定交房时间、过户时间等履行期限及，一旦其中一方违约，另一方将处于不利地位。

4. 证据缺失导致举证困难：

- 在发生纠纷时，仅有口头陈述而无书面证明，法院难以认定事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 如果无法提供充分证据，可能承担败诉风险。

未签订书面购房合同的法律后果

1. 买方的权益受损：

- 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效。” 如果双方未签订书面合同，则无法保证买方的合法权益。

2. 法院难以定性：

- 根据《中华人民共和国民法典》第六百零四条：“买受人依约定支付价款，出卖人依约定交付标的物的所有权。 ” 由于缺乏书面合同，法院在判断双方是否存在买卖关系时可能会遇到困难。

3. 卖方可能承担不利后果：

- 如果卖方违反约定拒绝出售房屋，则需承担返还购房款及相关损失的责任。

未签订书面购房合同的根源分析

1. 交易习惯的影响：

- 在某些地区，部分群众存在“口头协议即可”的错误认识。

2. 法律意识淡薄：

- 部分交易双方忽视法律规定，未能意识到书面合同的重要性。

3. 操作成本过高：

- 一些小规模的交易可能因为签订正式合同的成本较高而选择简化流程。

规范房屋买卖合同的操作建议

1. 增强法律意识：

- 交易双方应当提高法律知识水平，充分认识到书面合同的重要性。

2. 使用规范化的合同文本：

- 建议采用当地房地产主管部门制定的示范合同文本，确保内容涵盖所有必要条款。

3. 寻求专业帮助：

- 如果对合同内容不熟悉，可以专业律师或房地产经纪机构。

未签订书面购房合同的风险与法律后果 图2

未签订书面房屋买卖合同虽然在短期内可能简化交易流程，但从长远来看，这种做法存在巨大的法律风险。为保障自身合法权益，交易双方应当提高法律意识，在房地产交易过程中务必将权利义务明确化、书面化。只有通过规范化的书面合同，才能最大限度地降低交易风险，确保交易安全。

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