租赁期内房屋所有权转移的法律问题与实务解析

租赁期内房屋所有权转移的概念与意义

在现代房地产市场中，房屋租赁活动频繁，而租赁期内房屋所有权转移的现象也日益普遍。“租赁期内房屋所有权转移”，是指在房屋租赁关系存续期间，出租人将该房屋的所有权通过买卖、赠与或其他法律允许的方式转让给第三方的过程。这种现象在商业租赁、投资性房地产等领域尤为常见。

租赁期内房屋所有权转移具有双重意义：一方面，对于出租人而言，这可能是一种盘活资产、优化资源配置的手段；对于承租人而言，则意味着其对房屋使用权的稳定性面临潜在风险。如何在法律规定框架内妥善处理这一问题，成为法律实务中亟需解决的重要课题。

从租赁期内房屋所有权转移的合法性、权利义务关系及风险防范等方面展开详细探讨，并结合真实案例进行分析。

租赁期内房屋所有权转移的法律问题与实务解析 图1

租赁期内房屋所有权转移的合法性分析

（一）法律依据与理论基础

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，在租赁期间，出租人将租赁物的所有权转让给第三人的，原租赁合同继续有效。这意味着即使房屋所有权发生变动，承租人的合法权益仍应受到保护。

从理论上看，租赁关系的本质是基于出租人对租赁物的处分权而产生的债权债务关系。在所有权转移过程中，新所有权人（买受人）取代了原出租人的地位，成为新的债权人。这一过程符合“买卖不破租赁”原则的核心精神，即保护承租人的合法权益不受因所有权变动的影响。

（二）权利义务的具体界定

1. 出租人的权利与义务

出租人在转让房屋所有权时，应当将租赁合同及相关权利义务一并移转给受让人。这意味着原出租人不再享有对租赁物的所有权或支配权，其在租赁关系中的地位被新所有权人取代。

2. 承租人的权利与义务

承租人在租赁期内有权继续使用房屋，并要求新所有权人履行原出租人未履行的义务。承租人应当按照合同约定支付租金，并不得擅自改变房屋用途或进行转租行为。

租赁期内房屋所有权转移的法律问题与实务解析 图2

3. 受让人（新所有权人）的权利与义务

受让人在取得房屋所有权后，应尊重承租人的合法权益，不得随意要求承租人腾退房屋或提高租金。受让人有权收取剩余租赁期内的租金，并有权对房屋进行必要的维护和修缮。

租赁期内房屋所有权转移中的权利义务关系

（一）原出租人与新所有权人的法律地位

在租赁关系存续期间，原出租人将房屋所有权转移给第三人后，其不再是租赁合同的一方当事人。根据“买卖不破租赁”原则，原出租人应当将其在租赁合同中的权利义务一并移转给受让人。这意味着：

原出租人的债权（如租金收取权）转移至新所有权人；

新所有权人需承担原出租人未履行的义务。

实践中小心哦，原出租人在转让房屋时可能会产生“隐性债务”，因房屋质量问题产生的维修费用，这些都可能由新所有权人承担。在交易过程中，买卖双方应当明确约定相关权利义务关系。

（二）承租人的权益保护

1. 优先权的行使

根据《民法典》第七百三十条规定，承租人在租赁期内享有对房屋的优先权。即如果出租人出售该房屋，承租人在同等条件下有权优先于其他买受人。

2. 知情权与参与权

在租赁期间内，出租人应当将房屋所有权转移的事实及时告知承租人，并征得其同意。这一点在司法实践中尤为重要，因为未经承租人同意的转让可能会被视为无效或产生纠纷。

3. 合同履行的权利保障

根据“买卖不破租赁”原则，新所有权人必须继续履行原租赁合同。这意味着即使房屋所有权发生转移，承租人的使用权和收益权仍受法律保护。

租赁期内房屋所有权转移的风险防范与实务建议

（一）出租人应当注意的问题

1. 及时通知义务

根据《民法典》第七百二十四条，出租人在房屋转让前应当将转让事宜书面通知承租人，并告知受让人。这有助于避免因未履行通知义务而产生的纠纷。

2. 优先权的保障

如果出租人计划出售租赁房屋，必须充分考虑承租人的优先权。未经承租人同意的出售行为可能会被认定为无效，或者导致出租人承担相应的法律责任。

3. 转移风险的承担

出租人在转让房屋时应当与受让人明确约定租赁关系的具体处理，是否继续履行原租赁合同、租金支付等。

（二）承租人应当注意的问题

1. 行使优先权

承租人如欲租赁房屋，应在知道或应当知道出租人出售房屋之日起十五日内（根据《民法典》第七百三十条）行使优先权。逾期未行使的，则视为放弃。

2. 留存证据 租赁合同、租金支付凭证以及与出租人的沟通记录等证据，是承租人在发生纠纷时的重要依据。承租人应当妥善保管相关材料。

3. 审查受让人资质

承租人在收到出租人通知后，如决定不房屋，则应要求出租人提供受让人信息，并尽可能了解受让人的背景及信用情况，以避免未来可能出现的纠纷。

（三）新所有权人的注意事项

1. 全面接管租赁合同 新所有权人应当及时与承租人签订补充协议，明确租金支付、房屋使用条件等事项，并妥善保管租赁相关资料。

2. 审查原出租人的履约情况

在受让房屋时，受让人应当仔细核查原出租人是否已履行其在租赁合同中的义务。是否存在未完成的维修工作或未退还的押金等问题。

3. 及时行使权利 受让人如发现承租人存在违约行为（如拖欠租金、擅自转租等），应依法采取措施维护自身权益，而非简单要求解除租赁关系。

案例分析：租赁期内房屋所有权转移纠纷的法律适用

案例一：未履行通知义务的转让行为

基本案情：甲将其名下的商铺出租给乙使用，并与乙签订为期十年的租赁合同。后甲将该商铺出售给丙，但未告知乙也未取得乙的同意。

法院判决：根据《民法典》第七百二十四条，甲在转让房屋时未履行通知义务，已构成违约；由于乙享有优先权且未被充分保障，法院认定房屋买卖合同无效，并判令甲返还购房款。

实务启示：出租人必须严格履行 notify 义务，否则其转让行为可能因程序违法而被撤销。

案例二：承租人行使优先权

基本案情：丙在租赁一套住宅期间，得知出租人计划出售该房屋。丙遂以同等条件表示愿意，并支付了定金。

法院判决：由于丙已依法行使优先权，法院判令原出租人与丙解除买卖合同，并将房屋过户至丙名下。

实务启示：承租人的优先权应当受到尊重和保护，任何未经其同意的转让行为均可能被视为无效。

与建议

租赁期内房屋所有权转移既体现了市场经济中的灵活性，也对各方当事人的权益保障提出了更高要求。出租人在转让房屋时必须严格履行法定义务，充分尊重承租人的合法权益；受让人则需审慎核查原租赁合同的履行情况，并妥善处理权利义务关系。

对于实务操作，建议买卖双方在签订房屋买卖合明确约定有关租赁关系的具体条款，包括承租人知情权、优先权的行使等。出租人和新所有权人都应当提高法律意识，避免因程序瑕疵或权利保障不力而引发纠纷。

通过加强法律知识学习、完善交易程序及风险防范机制，各方当事人可以共同维护租赁市场的健康发展秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）