刑法非法买卖土地|非法转让土地使用权的构成与认定

刑法中的非法买卖土地？

非法买卖土地是指未经国家土地行政主管部门批准，违反土地管理法律法规，擅自将属于国家、集体所有的土地或者他人依法承包经营的土地进行交易的行为。这种行为不仅扰乱了土地市场的正常秩序，还严重侵犯了国家对土地资源的管理和控制权。根据《中华人民共和国刑法》第28条规定："以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。"

在司法实践中，非法买卖土地的行为往往与农村集体土地入市交易、国有土地使用权转让等环节密切相关。当前，随着城市化进程的加快和房地产市场的持续发展，土地流转现象日益频繁，各类土地违法行为也呈现出多样化的特点。结合相关案例和法律规定，重点分析非法买卖土地的构成要件、认定标准以及法律适用中的疑难问题。

非法买卖土地的构成要件

（一）主体资格

非法买卖土地的主体既可以是自然人，也可以是单位。根据《刑法》第28条的规定，本罪的主体通常是土地使用权的实际控制者或者土地的所有权人（如农村集体经济组织）。需要注意的是，没有土地使用权来源合法性的个人或企业，擅自将土地进行交易的，同样可能构成非法买卖土地。

刑法非法买卖土地|非法转让土地使用权的构成与认定 图1

（二）主观方面

本罪要求行为人具有牟利目的。实践中，行为人通过低价买入高价卖出的方式谋取差价利益，或者通过"炒地皮"等方式获取不正当利益的情形较为常见。需要注意的是，并非所有土地交易行为都必须以牟利为目的，但司法实务中往往将该要素作为入罪的关键条件之一。

（三）客观行为

非法买卖土地的行为主要表现为以下形式：

刑法非法买卖土地|非法转让土地使用权的构成与认定 图2

1. 私下交易：未经批准擅自与他人签订土地买卖协议。

2. 虚构交易关系：通过虚设租赁、合作开发等方式掩盖土地买卖的本质。

3. 利用合同规避监管：订立阴阳合同，一份用于备案，另一份约定实际交易内容。

（四）客体方面

本罪侵犯的客体是国家对土地资源的管理秩序和所有权制度。具体表现为以下情形：

未经批准擅自将国有土地转让给非集体经济组织成员；

擅自改变土地用途进行交易；

涉及农用地转为建设用地的情况。

非法买卖土地的认定标准

（一）如何认定"情节严重"

根据《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，"情节严重"可以参考以下标准：

1. 非法转让、倒卖基本农田五亩以上或者非基本农田十亩以上的；

2. 违法所得数额在五十万元以上，或者虽未达到上述数量标准，但具有严重情节（如多次违法交易）。

需要注意的是，在认定过程中应当结合具体情形综合考量。行为人虽然买卖土地面积较大，但如果用于公益事业或不以牟利为目的，则可能从轻处理。

（二）与相关罪名的区分

1. 非法经营罪：二者在客观表现上具有相似性，但非法经营罪更多指向扰乱市场秩序的行为，并非专门针对土地交易。

2. 职务犯罪（如受贿、滥用职权）：如果行为人利用职务便利为他人非法买卖土地提供帮助，则可能构成职务犯罪。

3. 合同诈骗罪：如果行为人在土地交易中虚构事实骗取对方财物，则应认定为合同诈骗罪。

非法买卖土地的法律适用与实务难点

（一）"农村集体土地入市交易"的合法性问题

随着乡村振兴战略的实施和宅基地制度改革试点工作的推进，农村集体土地依法入市交易成为可能。但在实践中，仍然存在大量"以租代售"、变相买卖土地的行为。这类行为是否构成非法买卖土地需要结合具体政策进行判断。

（二）国有土地使用权转让中的法律风险

在国有建设用地使用权转让过程中，以下几种情形容易引发争议：

1. "合作开发"名实不符：双方表面上约定合作开发，实际是土地转让。

2. 阴阳合同：一份用于政府备案，另一份约定真实的交易价格和条件。

（三）如何区分合法流转与非法买卖

1. 是否取得有权部门的批准文件；

2. 土地使用权来源是否合法；

3. 双方之间是否存在真实的交易关系；

4. 是否存在规避土地管理法规的行为（如虚构交易主体、改变土地用途等）。

非法买卖土地的刑法规制路径

（一）完善法律体系

当前，《刑法》第28条的规定较为原则，建议通过司法解释或立法明确以下问题：

1. 不同土地性质的认定标准；

2. "情节严重"的具体量化指标；

3. 新类型案件（如网络平台炒地行为）的定性规则。

（二）加强行政执法与刑事司法衔接

非法买卖土地往往具有较强的隐蔽性，需要通过强化部门协作、建立信息共享机制等方式提高打击效率。

土地行政主管部门应当及时移送涉嫌犯罪线索；

公安机关应当加强案件侦办过程中的法律指导。

（三）注重综合治理

除刑事手段外，还应当综合运用行政处罚、民事调解等多元化手段治理土地违法行为。

对合法合规的土地交易提供税收优惠；

加强农村集体建设用地流转的规范引导。

非法买卖土地的

随着土地制度改革的深化和房地产市场的调控政策不断完善，非法买卖土地行为呈现出新的特点和趋势。司法机关在处理相关案件时，应当严格把握法律适用标准，既要坚决打击违法犯罪行为，又要注重保护合法的土地流转秩序。

也需要通过普法宣传、制度建设等方式增强人民群众的法律意识，规范土地市场交易秩序，促进土地资源的合理配置和社会经济的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）