现房购房合同中的条款及其法律应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖纠纷问题日益突出。在各类购房合同中，“条款”层出不穷，不仅损害了消费者的合法权益，也引发了诸多法律争议。深入探讨现房购房合同中存在的典型“条款”，并结合法律理论和实践案例，分析其合法性与应对策略。

购房合同中的“条款”概述

“条款”，是指在格式合同中，提供方单方面制定的具有明显不公平、不合理甚至违法内容的条款。在商品房买卖领域，这类条款通常以“格式化、标准化”的面目出现，看似合法合规，实则暗藏陷阱。

1. 条款的表现形式

免除或限制责任条款：如“本公司不对任何虚假宣传承担责任”。

现房购房合同中的“条款”及其法律应对策略 图1

加重买方义务：要求购房者承担更多责任和义务。

单方面解释权：保留对合同条款的最终解释权。

不合理违约金：设定过高的违约金数额。

2. 条款的法律效力

根据《民法典》第四百九十六条至四百九十九条的规定，格式条款存在以下情形时无效：

免除提供方责任、加重对方义务；

排除对方主要权利；

未履行提示或说明义务。

现房购房合同中的典型条款分析

1. 虚假宣传不担责条款

某房地产公司在《商品房买卖合同》中规定：“甲方（开发公司）对本房屋及相关事项的广告宣传仅为要约邀请，最终以合同约定为准。”这种表述明显违反了《广告法》和《民法典》，购房者有权要求开发公司对其广告内容负责。

2. 不可抗力条款

一些合同将“不可抗力”解释为包括普通市场风险或商业决策失误，这属于滥用不可抗力概念。根据《民法典》百八十条，“不可抗力”应限定于真正无法预见、不能克服的客观事件。

3. 解约权不对等条款

部分合同规定“买方不得单方面解除合同”，而开发公司却保留随时更变设计或规划的权利。这种条款明显违反了合同公平原则。

4. 物业捆绑销售条款

强制要求购房者购买特定物业公司服务，否则不办理入住手续。这种行为不仅侵犯消费者选择权，还涉嫌不当竞争。

对购房者权益的法律保护

1. 签订前仔细审查合同

购房者应逐条阅读合同内容，特别是涉及权利义务分配的关键条款。必要时可请专业律师协助解读。

2. 保留书面证据

对于销售人员的口头承诺，应尽量以书面形式确认，并妥善保存相关凭证。

3. 行使异议权

面对不合理条款，购房者有权要求修改或删除。根据《民法典》第四百九十七条，如果提供方未履行提示义务，购房者可主张相应条款无效。

现房购房合同中的“条款”及其法律应对策略 图2

4. 寻求法律救济

当权益受损时，购房者可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式维护自身合法权益。需要注意的是，提起诉讼的时效期间通常为三年。

房企的责任与改进方向

1. 规范合同制定流程

房地产开发企业应建立健全合同管理制度，避免制定具有明显不公平内容的格式条款。

2. 加强条款提示说明

根据《民法典》第四百九十六条的规定，提供方应对涉及免除或限制责任的条款尽到合理的提示义务。

3. 建立纠纷预警机制

在合同履行过程中，房企应主动排查潜在风险点，及时与购房者沟通协商，避免矛盾激化。

法律完善的建议

1. 健全相关法律法规

当前《民法典》对于格式条款的规定较为原则，有必要出台配套司法解释，进一步明确具体认定标准。

2. 加强行政监管力度

相关监管部门应加大对商品房销售环节的监督检查力度，对违法违规行为予以严肃查处。

3. 推动行业自律发展

倡导房地产行业协会制定统一的合同范本，并定期组织从业人员法律培训。

现房购房合同中的“条款”问题折射出我国房地产市场尚不完善的现状。通过完善法律法规、加强行政监管、提升企业责任意识，以及增强消费者自我保护能力，可以有效遏制此类现象的发生。在未来的房产交易中，只有坚持公平公正原则，才能促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）