小产权房产纠纷起诉流程及法律注意事项

随着我国城市化进程的加快，房屋买卖和租赁市场日益活跃，随之而来的房产纠纷问题也逐渐增多。在这些纠纷中，以“小产权房”为焦点的争议尤为突出。小产权房，是指那些未取得完整土地使用权证或房产证的房屋。这类房产往往存在合法性不足的问题，容易引发所有权归属、使用权纠纷等问题。对于涉及小产权房产的纠纷，当事人可以通过向人民法院提起诉讼的方式来解决。详细解析小产权房产纠纷的起诉流程及相关法律注意事项。

小产权房的定义及常见纠纷类型

（一）小产权房的概念

小产权房通常是指那些在农村集体土地上建设的房屋，或者是城市国有土地上的“手续不全”房产。这类房产不同于城镇国有土地上的商品房，其土地性质和权属存在问题，导致无法办理正常的不动产权证。

1. 农村集体土地上的小产权房

这类房产多出现在农村或城乡结合部，通常由村委会或其他集体经济组织主导建设。由于土地所有权属于村集体，个人仅享有使用权，而非所有权，因此在转让和过户方面存在限制。

小产权房产纠纷起诉流程及法律注意事项 图1

2. 国有土地上的“手续不全”房产

一些开发商因各种原因未完成土地出让手续、规划审批或竣工验收等程序，导致购房者无法正常办理房产证。这类房产虽然位于城市中，但由于手续缺失，仍属于小产权房范畴。

小产权房产纠纷起诉流程及法律注意事项 图2

（二）常见纠纷类型

涉及小产权房的纠纷主要包括以下几种：

1. 房屋买卖合同纠纷

由于小产权房本身存在合法性问题，买卖双方因合同履行、价款支付或房产过户等问题产生争议。

2. 使用权转让纠纷

在农村集体土地上建设的小产权房，因使用权归属不清引发的纠纷时有发生。村委会未尽到批准程序，私下将土地使用权出售给他人，导致原住户权益受损。

3. 拆迁补偿纠纷

小产权房在遇到城市规划调整或土地征用时，往往无法按照正常标准获得拆迁补偿。这使得房屋所有人与政府、开发商之间容易产生矛盾。

4. 相邻权纠纷

由于小产权房建设过程中缺乏统一规划，可能会引发邻里之间的排水、采光、通风等问题。

起诉前的准备工作

（一）明确诉讼请求

提起诉讼的前提是当事人需要明确自己的诉求。在涉及小产权房产的纠纷中，常见的诉讼请求包括：

1. 确认房屋所有权归属

当事人可以通过诉讼要求法院确认自己对涉案房产的所有权。

2. 解除或变更合同

对于因小产权房无法过户而引发的买卖合同纠纷，当事人可以主张解除合同并返还已付房款。

3. 赔偿损失

在前述交易中，若对方存在违约行为导致自身遭受经济损失，当事人有权要求赔偿。

（二）收集相关证据

法院审理案件的主要依据是证据。在涉及小产权房产的纠纷中，当事人需要收集以下证据：

1. 购房合同或转让协议

证明双方之间存在交易关系的关键文件。

2. 支付凭证

包括转账记录、收据等，用以证明已向对方支付款项。

3. 土地使用权来源证明

若涉案房产属于农村集体土地上的小产权房，需提供村委会或其他有权机构出具的使用权证明。

4. 规划审批文件

虽然小产权房通常手续不全，但若有部分审批文件，也应一并提交。

5. 其他辅助证据

现场照片、证人证言等，用以佐证案件事实。

（三）确定管辖法院

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，民事纠纷的管辖法院通常为被告住所地或合同履行地人民法院。在涉及小产权房的纠纷中，应优先选择房产所在地法院提起诉讼，以便于后续的财产保全和执行工作。

起诉流程

（一）立案阶段

1. 提交诉状

当事人需向法院递交《民事起诉状》，明确列出原被告信息、诉讼请求及事实理由。

2. 缴纳诉讼费

根据案件标的额，参照《诉讼费用交纳办法》的相关规定，缴纳相应诉讼费用。

3. 法院审查

法院对提交的诉状及相关材料进行形式审查。若符合立案条件，将正式受理案件，并向被告送达起诉书副本及应诉通知书。

（二）庭前准备阶段

1. 证据交换

法院组织双方当事人进行证据交换，质证环节通常在此阶段完成。

2. 调解程序

为节约司法资源，法院会在立案后优先尝试调解。若调解成功，双方可达成和解协议。

3. 庭前会议

针对复杂案件，法院可能召开庭前会议，明确争议焦点并制定审理计划。

（三）庭审阶段

1. 开庭审理

法院依法组成合议庭或独任审判员审理案件。双方当事人需在法庭上陈述事实、举证质证，并进行辩论。

2. 法院判决

庭审结束后，法院根据查明的事实和法律规定作出裁判。若案情复杂，法院可依法延长审理期限。

（四）执行阶段

1. 申请强制执行

若一审或二审判决后对方不主动履行义务，当事人可向法院申请强制执行。

2. 财产保全措施

在诉讼过程中，若担心被告转移财产影响未来执行效果，当事人可以申请财产保全。

注意事项

（一）法律风险分析

在涉及小产权房产的纠纷中，原告方需要特别注意以下法律风险：

1. 房屋合法性问题

法院通常会对涉案房产的合法性进行审查。若房产确实属于违法建筑，在处理时会受到严格限制。

2. 诉讼时效问题

根据《中华人民共和国民法典》的规定，民事权利的保护期限最长为二十年。当事人需注意不要超过诉讼时效。

3. 被告反诉风险

被告方可能在答辩中主张原告存在违约行为，并提出反诉要求赔偿损失。

（二）律师代理建议

考虑到小产权房产纠纷往往涉及复杂的法律关系和较多的证据审查，建议当事人聘请专业律师提供法律服务。律师可以协助当事人制定诉讼策略、准备相关证据材料，并在整个诉讼过程中维护当事人的合法权益。

随着我国土地管理和房屋登记制度的不断完善，小产权房问题逐渐受到更多关注。对于涉及小产权房产的纠纷，依法通过诉讼途径解决是维护权益的重要手段。由于小产权房的特殊性，当事人在提起诉讼前需充分了解相关法律规定，并做好周全准备。希望本文能够为遭遇此类问题的读者提供有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）