预售商品房纠纷中的购房合同签订问题及应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房作为一种特殊的交易模式，在为购房者提供便利的也伴随着诸多法律风险。特别是在预售商品房的购买过程中，购房者与开发商之间的权利义务关系往往通过《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）来确定。在实际操作中，由于种种原因，购房者有时会面临不签订购房合同的风险。从法律规定、实际案例出发，分析预售商品房交易中不签订购房合同的原因及法律后果，并探讨购房者的应对策略。

预售商品房的基本情况及购买风险

预售商品房是指开发商在取得建设用地使用权和预售许可后，尚未完成建设的商品房项目。购房者支付定金或首付款后，与开发商签订《商品房买卖合同》以明确双方权利义务关系。相较于现售商品房，预售商品房具有一定的不确定性，其法律关系复杂且涉及多方利益。

随着房地产市场的调控政策不断加码，加之个别房企资金链紧张甚至出现“烂尾楼”现象，购房者在预售商品房交易中面临的风险逐渐凸显。特别是在签署购房合同这一环节，购房者可能会遇到以下问题：

预售商品房纠纷中的购房合同签订问题及应对策略 图1

1. 开发商未取得预售许可：部分开发商为追求项目快速销售，在未获得预售许可证的情况下违规销售房屋，导致购房者无法签订合法有效的购房合同。

2. 条款或不平等条款：有些开发商在拟定购房合会加入不合理甚至违法的条款，损害购房者权益。单方面加重购房者的违约责任，而对自身义务约定模糊。

3. 信息不对称：购房者对预售商品房项目的实际情况了解有限，往往只能通过开发商提供的宣传材料或销售人员介绍来获取信息，容易因信息不透明导致合同签署后产生纠纷。

4. 捆绑销售或其他附加条件：部分开发商在售房过程中会要求购房者额外的服务或产品（如车位、装修等），否则拒绝签订购房合同。

上述问题不仅增加了购房者的法律风险，还可能导致购房合同无法正常履行。了解预售商品房交易中的风险以及如何应对这些风险成为购房者和相关从业者的重要课题。

购房合同签订的重要性及法律规定

购房合同是购房者与开发商之间权利义务关系的核心依据。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等相关法律法规，预售商品房的销售必须符合一定的条件（如取得预售许可证），且双方应当签订书面合同以明确交易内容。

1. 合同的主要条款

根据法律规定，《商品房买卖合同》应当包括以下主要

商品房的基本情况（位置、面积等）；

房款支付及时间；

交房时间及条件；

预售商品房纠纷中的购房合同签订问题及应对策略 图2

双方的违约责任；

解决争议的（如协商、调解或诉讼）。

2. 社会保障机制对购房者权益的保护

为了降低购房者的交易风险，我国建立了预售商品房的监管制度：

预售资金监管：开发商的预售资金由政府相关部门代为监管，防止资金挪用。

风险警示机制：部分地方政府会对存在较大风险的楼盘进行公示，提醒购房者注意潜在风险。

这些制度在实际执行中仍然可能存在漏洞。购房者在签订购房合仍需保持高度警惕。

预售商品房交易中不签订购房合同的问题与原因

1. 不签订购房合同的表现形式

拒绝签订正式合同：开发商以项目未取得预售许可或其他理由，直接拒绝与购房者签订书面合同。

拖延签订时间：部分开发商为了规避监管，在购房者支付定金后故意拖延 signing time（签约时间），甚至在双方协商一致的基础上附加不合理条件。

签订“阴阳合同”：为逃避税费或规避责任，双方可能签订一份内容不一致的合同（即“阳合同”用于备案，另一份“阴合同”作为实际履行依据）。

2. 导致不签订购房合同的原因

开发商资金链紧张：部分开发商因资金短缺无法按期完成项目建设或偿还贷款，导致楼盘烂尾或存在较大风险。

政策调控的影响：及地方政府出台的房地产市场调控政策可能导致开发商经营策略调整，进而影响合同签署。

购房者意识薄弱：部分购房者的法律意识不足，对签订正式合同的重要性认识不够，容易被开发商误导。

购房者的应对策略

面对预售商品房交易中不签订购房合同的风险，购房者应当采取以下措施以保护自身合法权益：

1. 提高风险意识

在购买预售商品房前，购房者应详细了解项目的合法性。可以通过查询当地住建部门的官网或公开信息确认项目是否取得预售许可证。

对开发商的资质、资金状况及过往项目进行调查，避免选择存在较大经营风险的企业。

2. 要求签订正式合同

不论开发商如何承诺，购房者都应当坚持签订书面形式的商品房买卖合同。对于未取得预售许可的项目，坚决拒绝签署任何协议。

如果开发商拒绝签订合同或附加不合理条件，购房者可以向当地住建部门投诉举报。

3. 保留证据，维护自身权益

在交易过程中，购房者应妥善保存所有与购房相关的资料（如付款凭证、销售人员承诺书等），以备不时之需。

如因开发商原因导致合同无法签订或履行，购房者可以通过法律途径追偿损失。要求开发商退还已支付的款项并赔偿相应损失。

4. 寻求专业法律帮助

面对复杂的法律问题，购房者可以寻求专业律师的帮助。通过法律或诉讼途径维护自身权益。

政府及行业的责任

预售商品房市场的规范运行不仅需要购房者的理性选择和自我保护，更需要政府及行业协会的共同努力：

1. 加强市场监管：政府应当完善预售许可制度，对违规销售行为进行严厉查处，减少“烂尾楼”现象的发生。

2. 加强行业自律：房地产行业协会应引导企业合规经营，建立行业标准，避免恶性竞争和不正当交易行为。

预售商品房的购买涉及金额大、周期长，购房者在签订购房合同过程中必须保持高度谨慎。通过提高法律意识、选择合规开发商、签订合法合同并妥善保存相关证据，购房者可以最大限度地降低交易风险。政府及行业协会也应持续完善监管机制，为购房者提供更加公平、透明的市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）