商品房出租合同纠纷案：业主与租户之间的权益冲突

随着我国城市化进程的加快，商品住宅小区交付使用后，业主将住宅出租给租户的现象日益普遍。在此过程中，业主与租户之间的权益冲突也日益凸显，如何妥善处理此类纠纷，成为亟待解决的问题。以一起商品房出租合同纠纷案为例，探讨业主与租户之间在房屋租赁合同中享有的权益及纠纷解决途径。

案例概述

商品房出租合同纠纷案：业主与租户之间的权益冲突 图1

某市一套商品住宅小区在交付使用后，业主张先生将其一套住房出租给租户李女士。双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期为一年，租金为每平方米每月200元，押一付三，房屋使用、维修及费用承担等方面均有详细约定。合同签订后，李女士按约定期限支付租金，张先生负责房屋的维修及使用。

在租赁期间，张先生因个人原因需要提前收回房屋，而李女士未能提前告知张先生，导致双方产生了纠纷。李女士认为张先生提前收回房屋构成违约，要求张先生支付违约金；张先生则认为李女士未按时支付租金，且在未经允许的情况下擅自将房屋转租给他人，有权解除租赁合同并要求李女士搬离房屋。

法律分析

1. 张先生作为业主，有权根据租赁合同的约定解除租赁合同。根据《合同法》第242条规定：“租赁合同期限内的租赁期限届满，或者其他解除、终止租赁合同的情形，出租人可以解除租赁合同。出租人在解除租赁合应当依法给予承租人相应的补偿。”在本案中，张先生因个人原因提前收回房屋，符合租赁合同约定的解除合同条件。

2. 李女士作为承租人，在未告知出租人情况下擅自将房屋转租给他人，构成违约。根据《合同法》第243条规定：“租赁期间，承租人未按租赁合同约定的方法使用房屋或者未经出租人同意将房屋转租给他人，出租人可以解除租赁合同。”在本案中，李女士在未经张先生同意的情况下，将房屋转租给他人，构成违约行为。

3. 关于违约金的问题。根据《合同法》第246条规定：“出租人解除租赁合同的，应当依法给予承租人违约金。违约金的数额由租赁合同约定，或者按照租赁合同约定的租赁期限、租金的百分比计算。”在本案中，租赁合同约定违约金为每平方米每月200元，租期为一年，因此违约金数额为每平方米每月200元 1000平方米=240000元。

纠纷解决途径

1. 协商解决。在发生纠纷时，双方可以通过协商的方式解决，充分沟通，达成共识。协商过程中，可以就违约金数额、支付方式等方面进行讨论，争取在双方都能接受的基础上解决问题。

2. 调解解决。如协商无果，双方可以申请调解。调解机构可以邀请双方的共同朋友、物业公司、律师等担任调解员，协助双方达成和解。

3. 诉讼解决。如调解无果，双方可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，法院会根据双方的证据材料和法律规定，对案件进行审理，并作出判决。

在商品住宅小区中，业主与租户之间的权益冲突是难以避免的。双方应增强法律意识，合理维权。在发生纠纷时，应先尝试协商解决，如协商无果，再寻求法律途径。通过合法、公正、快速的纠纷解决途径，有助于维护双方的合法权益，促进社会和谐稳定。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）