商铺承包合同纠纷防范：法律实务分析与操作指南

随着商业经济的快速发展，商铺承包作为一种常见的商业模式，在我国经济活动中扮演着越来越重要的角色。商铺承包合同是指承包方通过与发包方签订协议，获得商铺的使用权和经营权，并按照约定支付承包费用或提供其他形式的对价。在实际操作中，由于涉及多方利益关系、复杂的法律关系以及商业运作中的不确定因素，商铺承包合同纠纷时有发生，给各方当事人带来了巨大的经济损失和法律困扰。

商铺承包合同纠纷防范：法律实务分析与操作指南 图1

从理论与实践相结合的角度，对商铺承包合同纠纷防范的基本概念、常见风险、法律规定及预防措施进行全面阐述，并为相关从业者提供具有操作性的法律建议，以帮助其规避潜在的法律风险，确保商业活动的顺利开展。

商铺承包合同纠纷概述

（一）商铺承包合同的概念与特点

商铺承包合同是指发包方（通常为商铺的所有权人或使用权人）将商铺及其经营权发包给承包方，由承包方按照约定的和期限进行经营活动，并向发包方支付承包费用或其他形式的对价。这种合同关系具有以下特点：

1. 财产性与经营性并存：商铺承包既涉及物权的使用，又包含经营权的转移，是一种复合性的法律关系。

2. 合同期限灵活：根据商业需求和法律规定，合同期限可以是固定期限、无固定期限或以完成特定任务为期限。

3. 利益多元性：合同涉及发包方、承包方及可能的第三方（如消费者、债权人等）的利益，法律关系较为复杂。

4. 风险与收益并存：承包方通常需要承担经营风险，享有经营成果的全部或部分收益。

（二）商铺承包合同纠纷的主要表现形式

在司法实践中，商铺承包合同纠纷主要表现为以下几种类型：

1. 因合同条款不明确引发的争议

租金标准、支付、违约责任等约定模糊，导致双方对权利义务理解不一。

2. 因经营权或使用权归属引发的争议

在商铺所有权与使用权分离的情况下，容易发生承包方与发包方对于商铺实际控制权的争执。

3. 因合同履行障碍引发的争议

包括发包方未履行协助义务、商铺交付不符合约定条件等情形。

4. 因合同解除或终止引发的争议

双方就解除事由、条件及后果存在争议，承包方因经营不善要求提前退租，而发包方主张违约赔偿。

5. 因第三人权利侵害引发的争议

如商铺被第三方查封、执行，导致承包方无法正常经营。

（三）商铺承包合同纠纷的风险来源

商铺承包合同纠纷的发生并非偶然，而是多种因素共同作用的结果。从法律角度分析，以下因素最容易成为纠纷的诱因：

1. 当事人法律意识薄弱

发包方与承包方在签订合未充分考虑法律规定，未对双方权利义务进行明确约定。

2. 合同条款设计不完善

未约定商铺交付标准、未明确承包费支付、未设定违约责任等基础性条款。

3. 合同履行过程中的管理缺失

包括发包方未尽到协助义务、承包方未按期支付承包费用等问题。

4. 市场环境变化的影响

如经济下行导致商铺经营效益下滑，承包方因难以维持经营而引发退租需求。

商铺承包合同纠纷的法律防范

针对上述风险来源和表现形式，从法律实务的角度出发，提出以下纠纷防范建议：

（一）加强合同签订前的法律尽职调查

1. 核实商铺权属状况

签订承包合同前，发包方应确保商铺所有权清晰无争议，并对是否存在抵押、查封等情况进行核查。对于存在权利瑕疵的商铺，发包方需明确告知承包方相关风险。

2. 评估市场环境与商业可行性

承包方在签订合同前应充分了解当地商业地产市场的供需状况，评估自身经营能力是否适合开展相关业务。

（二）完善合同条款设计

1. 明确权利义务分配

应在合同中详细约定双方的权利义务，包括但不限于商铺的使用权、收益权、维护责任等。

2. 设定合理的承包费用标准与支付

双方需就承包费金额、支付期限及达成一致，并考虑市场环境变化可能带来的影响。

3. 约定清晰的风险分担机制

对于经营活动中可能产生的风险（如政策调整、市场波动等），应明确双方的责任划分和损失承担。

4. 制定争议解决条款

约定争议发生时的解决，包括协商、调解、仲裁或诉讼，并明确管辖法院或仲裁机构。

（三）规范合同履行过程中的管理行为

1. 建立完善的履约监督机制

发包方应加强对承包方履约情况的监督，及时发现并解决问题。定期检查商铺的使用状况和经营情况。

2. 做好书面记录与证据保存

在合同履行过程中，双方应妥善保管所有相关书面资料（如支付凭证、会议纪要等），以便在发生争议时提供充分证据。

（四）善用法律维护权益

1. 及时行使合同解除权或抗辩权

当一方出现违约行为时，另一方应及时根据合同约定或法律规定主张权利，避免因拖延而扩大损失。

2. 寻求专业法律与支持

在涉及复杂法律问题时，双方应及早寻求专业律师的帮助，确保自身合法权益得到保障。

商铺承包合同纠纷的典型案例分析

（一）案例一：某餐饮公司承包纠纷案

基本案情：甲公司将自有商铺出租给乙公司经营餐饮业务，并签订为期五年的承包合同。合同期内，因乙公司未按期支付部分承包费，甲公司多次催讨未果后提起诉讼。

法律评析：根据《中华人民共和国民法典》第五百二十八条规定，发包方有权要求承包方按时足额支付承包费用。在本案中，乙公司未履行合同义务，已构成违约，应承担相应的法律责任。

（二）案例二：某商业广场承包权转让纠纷案

基本案情：丙公司将名下商铺的经营权转让给丁公司，但未告知该商铺因前期经营问题存在多项未结诉讼。丁公司在接手后因商铺被法院查封而无法正常运营。

法律评析：根据《中华人民共和国民法典》第七百三十二条的规定，发包方在承包合同中应如实披露与商铺相关的权利瑕疵信息。丙公司未履行告知义务，需承担缔约过失责任。

商铺承包合同纠纷预防的

随着我国法治建设的不断完善和市场经济秩序的进一步规范，商铺承包合同纠纷的预防工作也将迎来新的发展机遇。相关从业者需要更加注重以下方面：

1. 加强法律知识培训

提高发包方与承包方的法律意识，使其熟悉《民法典》等相关法律规定。

2. 推动合同标准化建设

在相关部门的指导下，制定符合行业特点的商铺承包合同示范文本，减少因条款不明确引发的纠纷。

3. 建立行业自律机制

鼓励商业地产行业协会发挥监督作用，规范市场秩序。

商铺承包合同作为市场经济中重要的商业活动形式，在促进经济发展、优化资源配置方面发挥了积极作用。由于其涉及利益关系复杂、法律条款繁多，纠纷时有发生。对于参与方而言，加强法律学习、完善合同管理是防范风险的关键。通过本文的探讨，我们希望为相关从业者提供有益参考，共同营造健康有序的市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）