买房后居间合同纠纷：法律适用与争议解决路径探析

在房屋买卖交易中，居间合同是连接买方、卖方及中介服务机构的重要纽带。由于市场环境复杂、各方利益交织以及法律规定繁杂，买房后的居间合同纠纷频发，成为实务中的热点难点问题。本文从法律视角出发，对“买房后居间合同纠纷”这一主题进行系统阐述与分析，旨在揭示其成因、表现形式及法律后果，并探讨解决此类纠纷的有效路径。

买房后居间合同纠纷：法律适用与争议解决路径探析 图1

买房后居间合同纠纷的概念及其法律定位

居间合同是指中介服务机构为委托人（买方或卖方）提供媒介服务，撮合交易并促成合同签订的协议。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，并且不得对合同内容进行恶意隐瞒或者虚报。

在买房过程中，买方通常会与中介服务机构签署居间服务合同（以下简称“居间合同”），约定中介提供房源信息、撮合交易并协助办理相关手续等义务。在实践中，由于各方权利义务未明确界定，或者因市场波动导致交易无法达成，常常引发居间合同纠纷。

买房后居间合同纠纷主要表现为以下几种情形：

1. 买方以房屋质量问题或中介服务瑕疵为由拒绝支付佣金；

2. 中介机构因交易未最终完成而主张违约金；

3. 合同履行过程中因信息不对称产生的争议；

4. 二手房价波动导致的预期利益受损引发的纠纷。

这类纠纷的核心问题在于居间合同的履行是否符合法律规定，以及各方在合同中的权利义务关系是否明确。

买房后居间合同纠纷的主要表现形式

（一）佣金支付争议

佣金是中介服务机构提供居间服务的主要报酬。根据《民法典》第九百六十一条规定，只有在中介促成交易并签订买卖合买方才有义务向其支付约定的佣金。在实践中，买方常常因房屋质量问题、中介机构未尽到如实报告义务或未全面履行合同义务为由拒绝支付佣金。

典型案例：某买方通过中介看房后签订买卖合同，但在办理房产过户前发现房屋存在严重的结构问题。买方认为中介未尽到审查义务，未如实告知房屋状况，故拒绝支付佣金。法院在审理中会综合考虑中介是否尽到了合理的注意义务，以及房屋瑕疵是否属于其应察觉的范围。

（二）服务标准争议

居间合同纠纷还可能因中介服务机构提供的服务质量与约定不符而产生争议。买方认为中介未按合同约定提供贷款协办、过户陪同等后续服务，进而主张解除合同或要求退还已支付费用。

典型案例：某中介公司在居间合同中承诺为买方提供全程过户服务，但实际操作中因工作人员变动未能履行该义务。法院在审理时会依据合同约定内容，结合实际情况判断中介是否构成违约。

（三）信息隐瞒与虚假陈述

二手房交易涉及的法律关系较为复杂，中介服务机构负有向委托人如实报告重要信息的法定义务。在实际操作中，少数中介为了促成交易而故意隐瞒房屋瑕疵（如产权纠纷、抵押登记等问题），或者虚报房屋价格、虚构房源信息，导致买方权益受损。

典型案例：某中介为出售标的房产，刻意回避房屋存在的未结清公积金贷款问题，并向买方承诺可以解除抵押手续。后因卖方拒绝配合，交易未能完成。法院在审理时会认定中介存在欺诈行为，并责令其承担相应责任。

（四）违约金与定金争议

在买房过程中，买方通常需要支付一定数额的定金以表示购买诚意。如果因买方单方面违约导致交易未达成，中介或卖方可能会主张没收定金或要求赔偿损失。此类争议也是居间合同纠纷的重要表现形式。

典型案例：某买方在签订居间合同后因自身原因拒绝继续购房，并拒绝支付后续费用。中介公司以违反合同约定为由，要求没收定金并主张违约金。法院将依据具体情况（如是否存在不可抗力因素、双方是否协商一致等）作出判决。

买房后居间合同纠纷的法律适用

（一）《中华人民共和国民法典》相关条款

1. 第九百六十一条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，并且不得对合同内容进行恶意隐瞒或者虚报。

2. 第九百六十二条：中介服务机构未尽到忠实义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要信息或者提供虚假情况的，买方有权解除合同并要求赔偿损失。

3. 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

买房后居间合同纠纷：法律适用与争议解决路径探析 图2

（二）《房地产经纪管理办法》相关规定

1. 《办法》第二十二条明确，房地产经纪机构及其从业人员应当遵守相关法律法规，不得利用虚假信息误导委托人，不得赚取差价、收取合同约定之外的其他费用。

2. 第二十四条：房地产经纪机构未履行告知义务、未按约定提供服务或者违反服务收费规定的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令限期改正，并可处以罚款。

（三）司法实践中对居间合同纠纷的裁判规则

1. 中介服务机构是否存在过错是判断责任的关键。

2. 买方因自身原因违约时，中介或卖方有权主张定金没收或要求赔偿损失，但需举证证明其实际损失。

3. 在房屋交易未最终完成的情况下，若中介已履行居间服务主要义务，则买方应按约定支付佣金；反之，若中介存在重大过失或欺诈行为，则买方有权拒绝付费。

解决买房后居间合同纠纷的路径

（一）协商调解

买卖双方及中介三方在发生争议时，应当尝试通过友好协商解决问题。如果各方能够达成一致意见，可以通过补充协议明确后续履行方式，避免诉讼程序带来的时间和经济成本。

典型案例：某买方因对房屋价格不满意拒绝支付佣金，经中介多次沟通后同意支付部分费用，并与中介签订分期付款协议。最终问题得以圆满解决。

（二）法律途径

如果协商未果，相关方可选择向人民法院提起诉讼或申请仲裁机构裁决。在司法程序中，法院将依据事实和法律规定作出公正判决。

典型案例：某买方因中介隐瞒重要信息而导致购房失败，诉至法院后被判处中介承担赔偿责任并退还已收费用。

（三）加强行业自律

房地产中介机构应当提高自身服务标准，加强对从业人员的职业道德培训，避免因疏忽或欺诈行为引发纠纷。行业协会可以通过制定统一的居间合同范本和服务规范，引导成员单位诚信经营。

买房后居间合同纠纷的妥善处理不仅关系到交易双方的合法权益，也影响着房地产市场的健康发展。在实际操作中，买方应增强法律意识，选择正规中介服务机构，并仔细审查合同内容；而中介公司则需恪守职业道德，避免因短期利益驱动损害客户权益。

通过加强行业规范、完善法律法规以及提升市场主体的法律认知水平，可以有效减少此类纠纷的发生，促进房地产市场的良性发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）