物业服务合同纠纷诉讼指引

随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了快速发展，与此物业服务合同纠纷也呈现出上升趋势。物业服 务合同纠纷是指在物业服务过程中，因服务内容、质量、费用等问题产生的争议。这类纠纷不仅影响了业主的生活质 量，也给物业服务企业带来了经营困扰，亟需通过法律途径加以解决。

从物业服务合同的性质入手，结合司法实践中的典型案例，为广大读者提供一份详尽的物业服务合同纠纷诉讼 指引。

物业服务合同的基本概念与法律特征

物业服务合同是物业管理活动中最为重要的法律文件之一。它约定业主与物业服务企业之间的权利义务关系，明确了 物业服务的内容、标准、费用以及违约责任等事项。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条的规定，物业服 务合同属于无名合同的一种特殊类型，兼具委托合同和不定期合同的特点。

物业服务合同纠纷诉讼指引 图1

（一）物业服务合同的成立与生效

物业服务合同的签订通常采用格式条款的形式。根据《民法典》第四百九十六条的规定，提供格式条款的一方应当提 供合理的说明，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。

（二）物业服务企业的基本义务

依据《民法典》第九百三十九条的规定，物业服务企业应当按照合同约定履行物业管理区域内的维修养护、清洁卫 生、安全保卫、绿化养护等义务。根据第九百四十条的规定，物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热 等方式催交物业费。

（三）业主的主要权利与义务

业主在享有接受服务权利的也负有按时足额支付物业费的法定义务。如果业主无正当理由拒绝支付物业费，物 业服务企业有权根据合同约定和法律规定要求业主承担相应的违约责任。

物业服务合同纠纷的主要类型及诉讼要点

实践中，物业服务合同纠纷主要集中在以下几个方面：

（一）服务质量与收费标准不符引起的争议

这类纠纷多因物业服务企业在履行合未能达到约定的服务标准引发。在诉讼中，主张服务质量不符合约定的一 方需提供相应证据证明对方未尽到合同义务。

（二）物业费收取问题引发的争执

部分业主以各种理由拒交物业费，包括对物业服务不满意、认为收费标准过高或重复收费等。法院在处理此类案件 时，通常会要求双方严格按照合同约定和相关法律法规的规定进行举证和质证。

法律依据：《民法典》第九百四十四条"业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定提供服务 的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

（三）公共设施维护争议

涉及小区公共设施的维修和养护问题，往往容易引起双方矛盾。建筑物脱落造成他人损害、电梯故障未及时维 修等问题。

（四）专项维修资金使用纠纷

这类案件通常发生在需要动用房屋维修专项资金对共有部位进行大中修或更新改造时。根据《物业专项维修资金管 理办法》的相关规定，此类事项应当由业主共同决定。

物业服务合同纠纷的诉讼流程及注意事项

（一）诉讼前的准备工作

1. 收集与案件相关的所有证据材料，包括但不限于物业服务合同文本、收费票据、服务记录等；

2. 明确诉讼请求，确保诉求合理合法；

3. 在必要时可申请法律援助或者委托专业律师代理。

（二）提起诉讼的基本步骤

1. 根据纠纷发生的行政区域选择相应的管辖法院；

2. 准备并提交起诉状及相关证据材料；

3. 参加法院的开庭审理活动；

4. 依法行使上诉权或申请再审权。

（三）举证与质证环节的重点

1. 提供充分、有效的证据支持己方主张；

2. 注意区分不同类型的证据，如书证、物证、视听资料等，以增强证明力；

3. 针对对方提出的证据进行有效反驳。

物业服务合同纠纷的风险防范与争议解决途径

（一）业主方的注意事项

1. 在签订合仔细阅读各项条款内容，特别是服务标准和收费部分；

2. 如对服务质量不满意，应当通过合法途径表达诉求，避免采取过激行为；

3. 保留相关票据凭证，为可能出现的纠纷做好证据准备。

（二）物业服务企业的建议

1. 建立完善的内部管理制度，规范员工操作流程；

2. 定期对服务项目进行评估改进，提高服务质量；

3. 让业主充分了解各项费用的具体用途和标准。

物业服务合同纠纷诉讼指引 图2

（三）多元化纠纷解决路径

1. 通过协商方式友好解决争议；

2. 邀请第三方调解机构参与调解；

3. 在必要时寻求法律途径维护自身权益。

典型案例分析与启示

我国各级法院审理了大量的物业服务合同纠纷案件。这些案例为我们提供了宝贵的参考和借鉴。

（一）案例回顾

小区业主委员会以物业服务企业未按合同约定履行保务为由提起诉讼，主张解除合同关系并要求赔偿损失。法 院经审查认定物业服务企业确实存在履职不到位的问题，最终判决支持了业委会的诉求。

（二）法律评析

本案提醒我们要严格按照合同约定履行各自的义务，任何一方违约都可能承担相应的法律责任。也反映出物业服 务企业在加强内部管理、提高服务质量方面仍有改进空间。

Conclusion

物业服务合同纠纷的妥善解决对于维护广大业主的合法权益、促进物业管理行业的健康发展具有重要意义。在实际操作 中，各方主体应当增强法律意识，严格按照《民法典》及相关法律法规的规定履行义务和行使权利。建议通过完 善行业规范、加强市场监管等手段，推动形成更加和谐的物业服务环境。

解决物业服务合同纠纷需要法律的规范指引、政策的有效引导以及各参与方的责任担当。希望通过本文的介绍和 分析，能够为相关主体提供有益的参考和借鉴。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）