买卖存量房合同纠纷的法律实务分析

在房地产市场持续发展的背景下，存量房（即已经办理了不动产权属证书的二手房）交易日益频繁。在实际操作中，由于涉及多方主体、复杂的法律关系以及政策法规的不断调整，买卖存量房合同纠纷问题也逐渐增多。这类纠纷不仅影响交易双方的利益，还可能引发连锁反应，甚至对社会稳定产生一定影响。深入分析买卖存量房合同纠纷的特点、成因及解决方式，具有重要的现实意义。

“买卖存量房合同纠纷”，是指在存量房屋买卖过程中，因合同履行或合同效力问题而产生的争议。这类纠纷通常涉及房屋产权归属、交易价格、违约责任、合同解除等多个法律问题。从法律实务的角度出发，结合司法实践中的典型案例，系统阐述买卖存量房合同纠纷的主要表现形式、法律适用难点及解决路径。

买卖存量房合同纠纷的法律实务分析 图1

买卖存量房合同纠纷的基本概念与特点

在房地产市场中，存量房是指已经完成初始登记并取得不动产权属证书的房屋。与商品房相比，存量房的交易流程更为复杂，涉及的因素也更多。存量房可能存在抵押权人、共有权人或其他限制性权利，这些都会对交易的安全性和效率产生影响。

买卖存量房合同纠纷具有以下特点：

1. 多样性

纠纷类型涵盖合同订立阶段的争议（如格式条款效力问题）和履行阶段的争议（如支付房款、房屋交付等）。

2. 专业性

存量房交易涉及房地产法律、物权法、合同法等多个法律领域，且需要结合地方政策法规（如限购政策、 tax policy 等）进行分析。

3. 事实复杂性

交易过程中往往存在大量事实问题，房屋是否存在隐性瑕疵（如漏水、抵押等），这些都需要通过调查和举证来解决。

4. 标的额大

房地产交易金额通常较大，因此纠纷的处理结果对双方利益影响深远。

买卖存量房合同纠纷的主要表现形式

1. 合同无效或撤销纠纷

这类纠纷通常发生在买方主张卖方存在欺诈行为（如隐瞒房屋重大瑕疵）或合同因违反法律强制性规定被认定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。

2. 履行争议

（1）支付购房款：买方未按约支付房款，卖方有权解除合同或要求承担违约责任；反之，如卖方拒绝配合办理过户手续，买方也可以主张违约赔偿。

（2）房屋交付：卖方可能因各种原因延迟交房，或者买方在验房时发现房屋存在质量问题而拒绝接收。

3. 产权瑕疵争议

房屋存在抵押权、共有权或其他权利限制，导致无法顺利过户。此时，买卖双方可能需要协商解除合同或要求赔偿损失。

4. 政策性调整引发的纠纷

在限购政策实施地区，买方因不符合购房条件而无法完成交易的情况时有发生。卖方往往以此为由主张解除合同并要求买方承担违约责任。

买卖存量房合同纠纷的法律适用难点

1. 合同条款的有效性问题

格式合同中往往会包含一些对买方不利的条款，“概不负责”或“最终解释权归卖方所有”。这些条款的效力往往需要结合《中华人民共和国合同法》第三十九条至第四十一条的规定进行审查。

2. 事实认定难度大

在存量房交易中，卖方可能隐瞒房屋的真实状况（如漏水、抵押等），而买方在签订合未能尽到充分的注意义务。这种情况下，法院需要综合考虑双方的过错程度来划分责任。

3. 政策法规与司法实践的冲突

在限购政策实施后，部分地区的法院对于因买方不符合条件而导致的合同解除案件会采取更为严格的审查标准，这可能导致买卖双方的利益难以平衡。

解决买卖存量房合同纠纷的实务建议

1. 加强对合同条款的审查与谈判

在签订合双方应充分协商，明确各项权利义务。对于涉及重大利益的内容（如支付方式、房屋交付条件等），买方应要求以补充协议的形式予以明确。

2. 做好尽职调查工作

买方在交易前应委托专业机构对房屋的产权状况、使用情况等进行全面调查，并留存相关证据，以便在发生纠纷时能够及时举证。

3. 注重与中介、律师的

中介公司和法律顾问可以帮助买卖双方规避法律风险，特别是在涉及政策调整或复杂交易情形时，专业的建议尤为重要。

4. 合理选择争议解决方式

在发生合同纠纷时，双方应尽可能通过友好协商解决；若协商未果，可通过仲裁或诉讼途径维护自身权益。选择哪种方式，需要根据案件的具体情况和法律规定综合判断。

买卖存量房合同纠纷的法律实务分析 图2

买卖存量房合同纠纷是房地产交易中常见的法律问题，涉及多方利益和社会公共政策的平衡。在司法实践中，法院通常会基于事实和法律，结合个案的具体情节作出公正裁决。为了避免不必要的争议，买卖双方仍需加强风险意识，在交易过程中严格遵守相关法律法规，并借助专业力量确保自身权益。

存量房交易虽然复杂，但只要买卖双方能够遵循法律规定、恪守合同约定，这类纠纷是可以有效预防和解决的。对于法律从业者而言，则需要在实践中不断经验，为当事人提供更为专业的法律服务。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）