判令不解除房屋买卖合同|房屋买卖合同纠纷解决路径

在房屋买卖交易中，"判令不解除房屋买卖合同"是一项重要的法律诉求。当一方当事人拒绝履行合同义务或提出退房要求时，另一方可以通过诉讼途径请求法院判决强制其继续履行合同，并明确不得单方面解除合同关系。深入探讨这一请求权的法理基础、适用条件及相关法律实务操作。

当前中国房地产市场环境下，房屋买卖合同纠纷频发，尤其是在买受人因自身原因（如经济压力、工作调动等）要求解除合房企或卖方往往面临被动局面。在特定条件下，法院会支持"判令不解除房屋买卖合同"的诉求，以维护交易安全和市场秩序。

法理基础与适用条件

判令不解除房屋买卖合同|房屋买卖合同纠纷解决路径 图1

请求权基础

1. 继续履行请求权：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条："当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，对方可以请求履行"。房屋作为标的物具有特殊性，其不能简单以金钱衡量，因此法院通常会支持强制履行请求。

2. 不安抗辩权与预期违约：根据民法典第五百二十七条至五百三十条，若买受人明确表示或以行为表明将不履行主要债务，或存在其他危及合同目的实现的不确定性因素时，卖方有权采取相应措施。

法院判决的关键考量

1. 公平原则：法院会综合考虑双方利益平衡。如果买方因个人原因要求解除，而卖方并无过错，则倾向于判令继续履行。

2. 交易安全：房屋买卖涉及重大财产处置，维护合同稳定性对保障交易秩序具有重要意义。

3. 实际履行可能性：需评估标的物状态（如是否存在查封、抵押等权利瑕疵），以及买方的履约能力。

法律实务与操作技巧

确定诉请基础

- 买受人违约事实：需收集买方明确表示解除合同或未按期支付房款等相关证据。

- 合同约定条款：审查是否存在"不得擅自解除合同"等限制性条款。

- 不可抗力因素：如因地震、火灾等不可抗力导致交易无法继续，则可能构成合同解除事由。

判令不解除房屋买卖合同|房屋买卖合同纠纷解决路径 图2

程序操作

1. 诉讼请求设计：

- 明确要求法院判令买方继续履行合同，不得单方面解除。

- 可一并主张违约责任，包括支付逾期款项、赔偿损失等。

2. 证据准备：

- 合同文本及相关补充协议；

- 付款凭证与催款通知；

- 市场行情证明（如房价上涨情况）；

- 不可抗力相关文件（若有）。

庭审策略

1. 强调合同约束力：通过法律条文说明房屋买卖合同的效力及不可随意解除性。

2. 论证交易公平性：强调市场环境稳定下继续履行的合理性，防止因个人民主违约破坏交易秩序。

3. 突出实际损失：通过列举具体损失项目（如预期利润、房屋差价等）强化赔偿主张。

案例分析

典型案例

某购房者以工作调动为由要求解除认购协议，但卖方未同意。法院认为：

1. 买方提出解除理由不足以构成合法解除事由；

2. 卖方已尽到合同义务，不存在过错；

3. 房地产市场环境稳定，具备继续履行条件。

最终判令购房者继续履行合同，并承担相应违约责任。

法律评析

本案充分体现了法院在房屋买卖纠纷中对交易安全和公平原则的重视。买方虽主张个人因素，但未能证明存在约定或法定解除事由，因此判决维持原合同状态。

风险防范与实务建议

对于房企及卖方：

1. 完善合同条款：细化不得擅自解除条款，并设定违约金比例。

2. 健全风险预警机制：加强对买方资信审查，及时发现并应对潜在风险。

3. 强化证据管理：妥善保管交易过程中的各类文件资料，为可能出现的诉讼做好准备。

对于购房者：

1. 审慎签订合同：了解自身支付能力与违约后果，在签订前充分评估。

2. 依法行使权利：在确有法定或约定解除事由时，可通过律师等明确法律途径。

3. 尽量协商解决：在出现履行困难时，可尝试与卖方达成分期付款或其他和解方案。

"判令不解除房屋买卖合同"是维护房地产市场交易稳定的重要司法手段。通过对相关法律原则的准确适用和诉讼策略的合理运用，法院能够在保障交易安全的兼顾各方权益。在实务操作中，房企及卖方需注重风险防范与证据管理，确保合法权益不受侵害。在特殊情况下（如自然灾害、 pandemics 等）引发的合同纠纷，还需结合具体情形，依法妥善处理。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）