小产权房买卖合同纠纷管辖问题解析

小产权房？

“小产权房”这个词频繁出现在公众视野中。这些房屋通常建在农村集体土地上，未取得合法的国有建设用地使用权证书，因此无法获得正规的房产证。小产权房依然因其价格较低、购买门槛低的特点，吸引了不少购房者。这种交易往往伴随着较高的法律风险，尤其是当买卖双方发生合同纠纷时。

小产权房买卖纠纷的常见类型

在司法实践中，“小产权房”的买卖纠纷主要集中在以下几类：

小产权房买卖合同纠纷管辖问题解析 图1

1. 房屋价款争议：买方拒绝支付剩余款项或卖方要求提高售价。

2. 房屋使用权与所有权问题：因未办理过户手续导致的所有权归属不明确。

3. 交易履行障碍：买方无法按期入住或卖方未能按时交付房屋。

jurisdiction 解析

对于小产权房买卖合同纠纷的 jurisdiction（管辖）问题，中国民事诉讼法确立了专属管辖制度。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件由不动产所在地人民法院管辖：

(一)因不动产纠纷提起的诉讼；

(二)因港口作业纠纷提起的诉讼；

小产权房买卖合同纠纷管辖问题解析 图2

(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼。”

当买卖双方就小产权房发生争议时，应当向该不动产所在的基层法院提起诉讼。这样的规定确保了案件由熟悉当地房地产政策、法律环境和实际情况的法院管辖，有利于判决的公平性和可执行性。

合同约定管辖的可能性与限制

尽管《民事诉讼法》允许合同双方通过协议选择管辖法院，但对小产权房买卖合同纠纷来说存在例外：这类合同一旦涉及不动产的核心权益，就必须服从专属管辖原则。根据的相关司法解释，即使合同中约定了其他法院管辖，也应在尊重当事人意愿的基础上，将案件移送至不动产所在地法院处理。

实际案例分析

以一个真实的案例为例：

张三与李四于2020年签订了一份小产权房买卖协议。协议约定双方如发生争议应向“A市中级人民法院”提起诉讼。2021年，因房价上涨，卖方李四拒绝履行合同，买方张三依据合同约定将李Four诉至A市中级人民法院。但在审理过程中，法院认为该案件属于不动产纠纷，应当由房产所在地的B区基层法院管辖，因此决定移送该案件。

这个案例清晰地说明了即使合同约定了特定法院管辖，在遇到不动产相关争议时，法律优先考虑专属管辖原则。

律师建议与风险防范

为减少小产权买卖纠纷带来的法律风险，双方当事人在交易前应当做好以下几点：

1. 详细了解政策法规：在购买小产权房前，应充分了解当地政策是否允许此类交易，以及可能存在的法律障碍。

2. 签订规范合同：尽量使用国家住建部或地方房产交易中心提供的标准买卖合同模板，并明确双方权利义务。

3. 寻求专业法律咨询：在签署任何协议前，建议咨询专业的房地产律师，评估潜在风险并制定应对方案。

小产权房作为一类特殊的不动产，在中国楼市中扮演着重要角色。由于其不合法地位和复杂的交易过程，买卖双方很容易陷入各类纠纷之中。明确 jurisdiction 的原则和限度，不仅有助于解决现有争议，更能为未来的交易提供法律指导。在购买此类房产时，买方需要更加谨慎，认真评估法律风险，选择合法途径进行交易，才能更好地维护自身权益。

参考文献

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》

2. 关于适用若干问题的解释

希望对广大购房者和房产投资者在处理小产权房买卖合同纠纷时提供有益的法律指导。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）