物业合同纠纷|如何防范虚假合同的法律风险

解析物业合同纠纷与虚假合同的危害

随着我国房地产市场的快速发展和物业管理行业的蓬勃兴起，物业合同纠纷逐渐成为社会关注的焦点。在司法实践中，涉及物业服务合同的纠纷案件数量逐年攀升，其中不乏一些因合同造假引发的复杂案件。

物业合同纠纷，主要是指业主、物业公司之间围绕服务内容、质量、收费标准等事项产生的争议。而“提交假合同”则是此类纠纷中的一个极端表现形式——部分不法分子或个别心存恶意的主体，通过伪造合同或虚构事实来达到某种不当利益目的。

在司法实践中，虚假合同往往会导致以下危害：

物业合同纠纷|如何防范虚假合同的法律风险 图1

1. 破坏正常市场秩序：虚假合同的泛滥会损害守法企业的合法权益

2. 加剧社会矛盾：因合同造假引发的信任危机可能导致群体性事件

3. 误导司法判断：虚据可能影响案件审理结果，损害法律公正

了解物业合同纠纷的基本类型、虚假合同的表现形式及其防范对策，对从业者和相关主体具有重要意义。

物业合同纠纷的法律性质及常见类型

（一）物业合同的法律关系分析

物业服务合同是指业主（或其委托人）与物业管理企业之间约定的权利义务关系。根据《民法典》，物业服务合同属于典型的民事合同，主要涉及以下

- 服务范围：如公共区域清洁、绿化养护等

- 服务质量标准：如国家规定的物业服务质量等级划分

- 收费标准：应符合当地物价部门的规定或相关行业协会的指导价

（二）常见物业合同纠纷类型

1. 服务质量问题引发的纠纷

- 业主认为物业服务未达约定标准，拒交物业费

物业合同纠纷|如何防范虚假合同的法律风险 图2

2. 收费争议类纠纷

- 对某些费用（如电梯费、停车费）是否存在或收费标准有异议

3. 合同履行过程中的突发问题

- 物业企业突然撤离，导致服务中断

4. 格式条款引起的争议

- 合同中存在显失公平的条款

（三）虚假合同在物业纠纷中的表现形式

1. 虚构合同主体：使用伪造的身份信息或公司资质签订合同

2. 篡改合同通过涂改、添加等方式变更合同条款

3. 重复使用已被废止的合同版本

4. 合同签名或盖章造假：使用伪造的签名笔迹或公章

我国司法实践中的典型案例与裁判规则

（一）典型案例分析

案例1：

- 当事人A（业主）因不满物业服务，拒交物业费。物业公司B以“未按期支付费用将被起诉”为由，提交一份不真实的催款通知书作为证据。最终法院查明该证据系伪造，驳回了物业公司诉讼请求。

案例2：

- 某物业管理公司故意伪造业主委员会公章，并与假的业委会成员签署《物业服务合同》。最终被警方以诈骗罪处理。

（二）裁判规则

1. 虚据的法律后果

- 法院一旦查明某份合同存在造假情形，通常会对该方当事人作出不利判决

2. 举证责任分配

- 主张某事实的一方需提供真实、合法的证据；如有疑问，法院可依法不予采信

3. 对虚假合同的法律追责：除承担民事责任外，伪造合同情节严重者可能面临刑事处罚

防范对策与建议

（一）加强对物业合同的事前审查

1. 规范合同签订流程

- 明确合同签署各方的身份验证程序

2. 建立电子合同存证制度

- 利用区块链等技术手段对合同内容进行固化

3. 完善印章管理制度

- 建立严格的公章使用登记制度

（二）强化对虚假合同的识别能力

1. 专业鉴定

- 司法实践中可通过笔迹鉴定、公章真伪鉴别等方式核实合同真实性

2. 多方核验

- 通过向相关部门或机构查询，确认合同签署人的身份及其权限

（三）健全法律法规与行业规范

1. 完善相关立法：建议在《民法典》框架下进一步细化物业合同的相关规定

2. 推动行业自律：鼓励成立物业管理行业协会，制定行规行约

3. 加强法律宣传：提高社会公众的法律意识和防范能力

构建健康有序的物业服务市场生态

随着“放管服”改革的不断深入，我国对物业行业的监管力度也在持续加大。但从司法实践来看，虚假合同等不法行为仍时有发生，亟需社会各界的关注与共同治理。

作为法律从业者和社会公众，我们不仅需要了解相关法律法规，更应主动参与监督，共同维护市场秩序，为构建和谐、诚信的物业服务环境贡献力量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）