违建合同纠纷处理指南：法律适用与实务应对

违建合同纠纷？

在现代城市建设中，违章建筑（以下简称“违建”）问题屡见不鲜。“违建”，是指未经批准或违反城乡规划法等相关法律法规擅自建设的建筑物或构筑物。违建合同纠纷是指在涉及这类违法建筑物的交易或合作过程中产生的法律争议。具体而言，此类纠纷可能发生在房屋买卖、租赁、抵押融资等多个环节。张三与李四签订了一份关于某违章厂房的转让协议，后因该建筑被政府强制拆除引发赔偿争议。

这一类案件不仅关系到合同双方的合法权益，还涉及城市规划和公共利益保护，应当引起社会各界的高度关注。处理违建合同纠纷需要兼顾法律刚性原则和现实情况,既要维护法律尊严,也要妥善平衡各方利益。

违建合同的法律效力分析

违建合同纠纷处理指南：法律适用与实务应对 图1

1. 无效合同认定

根据《中华人民共和国民法典》第153条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。违建行为本身属于违法行为，直接导致相关合同无效。

- 甲公司与乙个人签订某工业用地上的违章车间转让协议

- 某村集体组织与外部投资者约定将集体土地用于建设违法建筑

这类协议自始无效，双方当事人不得据此主张履行。

2. 可撤销合同情形

根据《民法典》第149条,如果一方利用优势地位迫使对方签订明显不合理的条款，或者存在重大误解等情形，则可能构成可撤销合同。这种情况较少见，但并非完全不存在。

3. 部分有效条款处理

即使整个合同被认定为无效，其中某些不影响违建处分效力的独立条款仍可以继续适用。

- 合同中关于争议解决方式的约定仍具有法律效力

- 当事人有关支付定金等先契约义务的约定仍然有效

违建合同纠纷的处理路径

1. 协商和解

当发生违建合同纠纷时，双方当事人应通过友好协商寻求和解。这种途径成本最低，效率最高，特别适合关系尚可的商业伙伴之间。

2. 调解机制

如果直接协商难以达成一致，则可以借助专业的调解机构进行调解。这种方式既能保持双方的合作关系,又能有效解决问题。以下机构可供选择：

- 当地工商联

- 行业协会调解中心

- 市场监督管理部门

3. 仲裁解决

双方在签订合约定有明确的仲裁条款，则可以通过提交至约定的仲裁委员会进行仲裁。这种途径具有高效、保密的优势，但需要注意仲裁协议的有效性。

4. 诉讼途径

当前述方法均无法解决问题时, 最终只能通过法院诉讼途径解决。以下是关键注意事项：

- 起诉期限：根据《民法典》第189条, 诉讼时效自权利受损害之日起算，最长不超过二十年

- 管辖法院：应向被告住所地或者标的物所在地人民法院提起

证据收集与法律适用要点

1. 关键证据收集

违建合同纠纷处理指南：法律适用与实务应对 图2

当事人在处理违建合同纠纷时, 应注意收集以下证据:

- 合同文本

- 建设审批文件（如有）

- 违章建筑认定书

- 相关交易支付凭证

2. 法律适用要点

审理法院在处理此类案件时，应重点审查以下几个方面：

- 建筑物是否取得规划许可等合法手续

- 当事人是否存在重大过错或恶意串通

- 是否存在行政主管部门已作出处理决定

实务案例启示

案例一：某商业街违建交易纠纷

基本事实：

- 2018年, 王某与赵某签订协议,约定将一处违章商铺转让给王某,价款50万元

- 2020年，该建筑被城市执法部门强制拆除

争议焦点：

1. 合同效力如何认定？

2. 损失赔偿范围包括哪些？

法院裁判要点：

- 责令双方返还已付购房款并赔偿相应利息损失

- 鉴于建筑物已被拆除，王某无权主张后续补偿利益

案例二：某企业厂房转让纠纷

基本事实：

- 2017年, A公司与B公司签订协议，将一处未经批准的工业厂房出售给B公司

- 2019年，该建筑因环保督察被当地政府勒令停工拆除

争议焦点：

1. 合同无效是否影响后续损失赔偿？

2. B公司是否有权主张违约损害赔偿？

法院裁判要点：

- 确认合同无效的前提下，判令A公司退还全部购地款并支付相应利息

- 鉴于B公司的实际投入，酌情补偿部分拆除损失

妥善应对违建合同风险的建议

在实际商业活动中, 当事人应提高法律意识, 注意以下几点:

1. 严格审查标的物合法性,必要时请专业机构调查评估

2. 签订合添加特殊条款, 如设定违约责任和解除条件

3. 在发生争议前及时与行政机关沟通，了解政策红线

通过建立健全的风险防控体系, 双方可以有效避免违建合同纠纷的发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）