违建房屋租赁合同纠纷判例分析|法律实务建议

违建房屋租赁合同纠纷是指在租赁过程中，由于出租房屋存在违法建设（以下简称“违建”）行为，导致租赁双方因房屋的合法性、权利归属或使用安全等问题产生争议而引发的诉讼案件。这类纠纷在城市化进程中尤为常见，涉及建筑规划、土地管理、房屋产权等多个法律领域，往往与其他民事、行政甚至刑事案件交织在一起。

从法律角度来看，违建房屋租赁合同纠纷的核心问题可以归结为：违法建设行为对租赁合同效力的影响以及承租人的合法权益保护。随着城市化进程的加快和房地产市场的活跃，违建房屋租赁现象日益普遍，相关纠纷案件也呈现快速态势。通过对典型案例的分析，探讨违建房屋租赁合同纠纷中的法律问题，并提出相应的实务建议。

违法建设与租赁合同效力的法律问题

在司法实践中，法院处理违建房屋租赁合同纠纷时，首要问题是对租赁合同的有效性进行判断。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条及相关司法解释的规定，租赁合同的效力主要取决于以下两个方面：

违建房屋租赁合同纠纷判例分析|法律实务建议 图1

1. 出租房屋的合法性

如果出租房屋属于违法建设（如未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等），则该房屋本身处于“违法状态”。根据《民法典》第二编有关所有权和使用权的规定，违章建筑的所有权并不受到法律保护。租赁合同的效力可能会受到影响。

司法实践中，法院会综合考虑以下因素来判断租赁合同的有效性：

出租方是否有权处分房屋：如果出租方并非房屋的实际权利人（如无房产证或土地使用证），则可能构成“无权处分”。

承租人的知情权：如果承租人在签订合对房屋的违建性质不知情，法院可能会从公平原则出发，部分支持其主张。

2. 地方政府的具体政策

在些地区，地方政府会根据实际情况出台相关政策，对违建房屋的处理方式作出明确规定。有些地方允许出租方通过补办手续将违法建筑合法化，而另一些地方则采取“即查即拆”的严厉措施。

由于不同地区的政策差异较大，在处理违建房屋租赁合同纠纷时，法院往往会参考当地的具体规定和司法实践。

典型案例分析

案例一：出租方未取得规划许可，承租人主张解除合同

法院审理的一起案件中，承租人张与出租人李签订了一份商铺租赁合同。后经调查发现，该商铺属于违建房屋，出租人并未取得相关规划许可证件。承租人以租赁物存在重大权利瑕疵为由提起诉讼，要求确认合同无效并返还已付租金。

法院认为：

1. 出租人的商铺未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于违法建设。

2. 承租人在签订合对此并不知情，且有理由相信出租人具备合法出租资格。

3. 根据《民法典》第七百零三条规定，租赁合同无效。

最终判决：确认租赁合同无效，双方各自返还已付租金及相关费用。

案例二：承租人明知房屋违建仍签订合同

在另一起案件中，承租人王与出租人赵签订了一份仓库租赁合同。王在签订合明确知悉该仓库属于违法建设，但因经营需要仍选择租赁。后因政府强制拆迁，导致王无法继续使用仓库。

法院认为：

1. 承租人明知房屋违建仍然签订租赁合同，其行为构成“恶意串通”。

2. 根据《民法典》第七百零三条规定，租赁合同无效，但承租人应对自身过错承担责任。

最终判决：驳回王要求赔偿损失的诉讼请求，仅支持其解除合同的诉求。

承租人的合法权益保护

1. 知情权与选择权

承租人在签订租赁合享有知情权。如果出租方未履行如实告知义务，则可能构成缔约过失责任。具体而言：

出租人应如实披露房屋的权利状态，包括是否取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

如果承租人在不知情的情况下签订合同，可以主张合同无效，并要求退还租金及相关费用。

2. 实际使用权益的保护

如果租赁房屋并未被政府查处或拆除，则承租人仍可主张继续履行合同，并要求出租人提供必要协助（如协调补办手续）。这种情况下，法院通常会支持承租人的合理诉求。

3. 损害赔偿

在租赁合同无效的情况下，双方应协商返还各自已付费用。如果因违建房屋导致承租人遭受直接损失（如装修费用、停业损失等），可依法主张损害赔偿。

违建房屋租赁合同纠纷判例分析|法律实务建议 图2

出租方的风险防范

作为出租方，为了避免因违建房屋引发的法律纠纷，应当做好以下几点：

1. 审查房屋合法性：在出租前仔细核查房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关手续。

2. 告知义务履行到位：如果房屋存在权利瑕疵（如未取得相关证照），应在签订合明确告知承租人。

3. 购买相关保险或设置免责条款：为了降低风险，可以考虑为租赁合同购买保险，或者在合同中约定因违建导致的损失由承租人自行承担。

违建房屋租赁合同纠纷案件的复杂性主要体现在法律适用策执行的具体差异上。作为司法实践中的一项重要课题，这类纠纷的妥善处理不仅关系到当事人的合法权益保护，也涉及社会公共利益的维护。

在随着法律法规的不断完善和司法实践的深入发展，违建房屋租赁合同纠纷的解决机制将更加成熟高效，既能够在保障承租人权益的也为出租方提供合理的风险防范路径。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）