房屋买卖合同纠纷|起诉中介的关键法律要点解析

房屋买卖合同纠纷中的中介角色与法律问题

在现代房地产交易市场中，中介机构作为连接买方和卖方的重要桥梁，发挥着信息撮合、居间服务等关键作用。在实际操作过程中，由于中介公司或其工作人员的不当行为，常常引发各种房屋买卖合同纠纷。当购房者或售房者对中介公司的服务不满时，诉诸法律成为维护自身权益的重要途径。从法律视角出发，详细解析在房屋买卖合同纠纷中起诉中介的相关法律问题，并结合相关法律法规和司法实践，为当事人提供实用的参考建议。

中介的角色与责任

1. 中介的基本定义

房地产中介是指依法成立的公司，在房地产交易中以 intermediary 的身份撮合买卖双方，提供包括信息咨询、合同签订、协助过户等一系列服务。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定，居间人（即中介）应如实报告订立合同的机会或情况，并在买方和卖方之间牵线搭桥。

房屋买卖合同纠纷|起诉中介的关键法律要点解析 图1

2. 中介的主要责任

如实报告：中介需向委托人提供真实、完整的信息，不得故意隐瞒事实。

协助义务：帮助双方完成交易文件的签订及后续手续，如房产过户等。

专业服务：在合同履行过程中，中介公司应具备一定的专业知识和能力。

3. 常见中介不当行为

在实践中，中介可能存在的问题包括：

违规承诺（承诺保证交易顺利完成）；

拒不协助办理房产过户手续；

不如实报告房源信息；

伪造合同或文件；

违反《房地产经纪管理办法》的其他行为。

房屋买卖合同纠纷起诉中介的主要法律依据

1. 基于居间合同提起诉讼

根据《中华人民共和国合同法》第424条规定，如果中介未尽到如实报告义务或协助义务，导致委托人利益受损，则需承担相应的违约责任。此时可基于居间合同主张权利。

2. 以不当行为为由提起侵权之诉

在某些情况下，中介可能因故意或重大过失侵害了购房者或卖房者的合法权益，利用职务之便挪用定金、伪造签名等，这种情况下可提起侵权诉讼，要求中介承担民事责任。

3. 房屋买卖合同无效或撤销的原因

如果中介在交易过程中存在欺诈行为（如虚报房价、隐瞒房源瑕疵等），从而导致购房者基于错误信息签订的买卖合同被认定为无效，则中介可能需承担相应的法律责任。

4. 协助义务未履行的情况

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，房屋买卖合同经备案后，如因中介原因未能完成过户手续，购房者可依法解除合同并要求赔偿损失。

起诉中介的操作建议

1. 明确诉讼请求

建议根据具体情况选择适当的诉讼解决方式：

要求中介赔偿经济损失；

确认合同无效或解除合同；

要求中介继续履行协助义务；

房屋买卖合同纠纷|起诉中介的关键法律要点解析 图2

追究中介的违约责任。

2. 收集证据材料

在诉讼中，证明中介存在过错和因果关系是维权的关键。建议收集以下证据：

与中介签订的所有协议、合同；

中介提供的服务记录及沟通往来；

相关交易失败或损失的证明文件；

第三方机构的报告（如评估机构报告）。

3. 注意诉讼时效

根据《中华人民共和国民法典》第18条，一般的民事诉讼时效为3年。在发现中介存在问题后，需及时提起诉讼以维护自身权益。

案例分析：司法实践中常见的中介纠纷

以下结合提供的判决书和裁定书的内容，简要分析几个典型案例：

案例一：中介未尽协助义务导致交易失败

基本情况：购房者张三通过某中介公司购买一套二手房，在签订买卖合同后因政策变化无法完成贷款审批，此时中介未能提供有效帮助，导致交易失败。

法院裁判结果：法院认为，中介在买方无力履行合未尽到协助义务，判决中介需返还部分定金并赔偿损失。

案例二：中介违规承诺引发纠纷

基本情况：中介公司为了促成交易，向卖房者李四承诺代为办理房产过户事宜，并保证交易顺利完成。但在实际操作中因自身失误导致手续未能完成。

法院裁判结果：法院认为中介的承诺属于无效民事行为，判决中介承担相应的违约责任。

案例三：房屋买卖合同无效

基本情况：中介公司隐瞒房屋存在重大瑕疵（如未取得房产证），购房者王五在不知情的情况下签订买卖合同。

法院裁判结果：法院认定双方签订的合同因欺诈而无效，并责令中介退还已付定金。

随着房地产市场的不断发展，中介服务的质量和规范性将直接影响交易的安全性和效率。对于购房者和卖房者而言，了解相关法律知识并在必要时寻求法律帮助至关重要；而对于中介机构，则需严格遵守国家法律法规，提升服务质量，避免因操作不当引发纠纷。

伴随着《民法典》的全面实施以及房地产市场监管力度的加大，中介行业将更加规范，买卖双方的权利也将得到更充分的保障。在此过程中，如何平衡各方利益、优化交易流程，仍是我们需要持续关注的问题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）