买卖合同纠纷案件解释第三条的适用与影响

在现代商业社会中，买卖合同作为交易活动的基础性法律文件，其重要性不言而喻。而在商品房买卖领域，由于涉及金额巨大、主体众多且关系复杂，相关法律法规及司法解释的适用尤为关键。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）自颁布以来，为统一裁判标准、规范市场秩序发挥了重要作用。

重点探讨《解释》第三条的具体内容及其在司法实践中的应用，并结合典型案例分析其对商品房买卖双方权利义务的影响。

《解释》第三条的核心内容

根据《解释》第三条规定：“ 商品的展示样品、说明、图片等，视为要约。”这一条款明确了开发商在广告宣传、销售资料中所作的说明或允诺，在特定条件下可以被视为合同的一部分，从而对双方产生法律约束力。

随着商品房市场的快速发展，开发商为吸引购房者往往会在售楼处展示规划模型、样板间，并通过宣传资料（如楼盘手册、网站等）描绘未来的居住环境。这些宣传内容是否具有法律效力，一直是司法实践中争议的焦点。

买卖合同纠纷案件解释第三条的适用与影响 图1

《解释》第三条的确立，明确了广告宣传中“具体确定”的说明或允诺可以视为合同要约。这意味着购房者在签订商品房买卖合有权要求开发商履行其在宣传资料中所作的承诺。在实际操作中，如何界定“具体确定”、以及哪些内容构成要约，仍需要结合个案具体情况综合判断。

司法实践中《解释》第三条的适用

（一）商品房规划内配套设施的纠纷

在商品房买卖过程中，购房者往往会对项目周边的配套设施（如学校、商场、医院等）产生浓厚兴趣。开发商为了促销，常常会在宣传资料中明确提及这些设施的具体位置、交付时间等信息。

买卖合同纠纷案件解释第三条的适用与影响 图2

以某法院审理的一起典型案例为例：购房者因开发商未按宣传内容建设承诺的学校提起诉讼，法院认为如果广告中对学校的说明具体且具有可执行性，则应视为要约的一部分，开发商需承担违约责任。反之，若宣传内容仅为“计划”或“预期”，则不构成合同义务。

（二）商品房规划外配套设施的影响

与规划内配套设施不同，规划外的公共设施（如宗教场所、体育中心等）通常不在商品房买卖合同的主体范围内。在某些情况下，开发商的宣传可能会影响购房者的购买决策。法院在审理此类案件时，会严格区分“要约”与“要约邀请”。

某购房者因广告中提及项目附近将建设基堂而购房，但事后发现该教堂并未动工。法院认为，若广告中的说明仅为“预计”或“计划”，且未明确具体时间、位置等细节，则不构成合同义务，购房者的索赔请求不予支持。

（三）样板间与实际交房标准的差异

样板间的展示是商品房销售的重要环节。购房者往往据此对房屋质量及装修标准形成合理预期。在实际交房时，若发现房屋与样板间存在显着差异，则可能引发纠纷。

根据《解释》第三条，若开发商在宣传资料或合同中明确承诺了样板间的装修标准，则该内容可视为要约的一部分，购房者有权要求兑现承诺。反之，若双方未就样板间的具体细节达成一致，则开发商一般无需承担相应责任。

对商品房买卖双方的启示

（一）买方：谨慎审查宣传资料并固定证据

购房者在购房过程中应详细了解 developer 的广告内容，并注意区分哪些信息属于“要约”范围。若发现重要内容未写入合同，应及时要求补充约定。在交房时若发现问题，应时间收集证据（如照片、录音等），以便在必要时通过法律途径维护权益。

（二） sell 方：规范宣传内容并强化合同管理

开发商在制定宣传策略时，应对广告用语进行严格审核，避免使用过于具体或明确的承诺。在签订合应充分告知购房者关于样板间、配套设施等信息的具体限制条件。通过完善内部管理制度，可以有效降低因宣传不当引发的法律风险。

与建议

随着商品房市场的规范化发展，《解释》第三条在司法实践中的适用将更加精细化。以下几点建议值得参考：

1. 加强法律宣传：相关部门应继续加大对《解释》相关内容的普及力度，帮助公众更好地理解其含义及适用范围。

2. 完善合同条款：买卖双方应在签订合充分明确各自的权利义务，特别是针对广告内容的具体约定，避免模糊表述引发争议。

3. 注重风险防范：开发商在制定营销策略时，应注重区分“要约”与“要约邀请”，通过法律顾问对宣传内容进行合规性审查。

4. 提升司法透明度：法院在审理相关案件时，应注重裁判文书的公开化和说理充分化，以便为社会公众提供明确的法律指引。

《解释》第三条的确立，不仅为商品房买卖合同纠纷提供了重要的裁判依据，也为规范房地产市场秩序发挥了积极作用。在司法实践中，如何准确把握“具体确定”的标准，仍需结合个案具体情况综合判断。随着相关法律法规的不断完善，商品房市场的交易环境将更加公平、透明，更好地维护买卖双方的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）