店铺转让合同纠纷堵门口：法律实务中的应对策略

随着商业环境的变化和市场竞争的加剧，店铺转让合同纠纷问题日益突出。尤其是在一些繁华的商业街或购物中心，由于租赁成本高昂、经营压力增大等因素，许多商家选择将店铺进行转让以寻求新的发展机会。在实际操作中，由于转让双方对合同条款理解不一致、权利义务分配不清等问题，常常引发纠纷。从法律实务的角度出发，分析店铺转让合同纠纷的特点及成因，并提出相应的解决策略。

店铺转让合同的基本概念与法律关系

店铺转让合同是指在商业活动中，原承租人（以下简称“转让方”）将其租赁的商铺使用权及相关权益转移给新的承租人（以下简称“受让方”），并由双方签订协议以明确权利义务关系的一种民事合同。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，店铺转让合同属于一种债权转让合同，其核心在于转让方将剩余租赁期内的使用权及相关收益权转移给受让方。

在法律实践中，店铺转让合同涉及多方主体的权利义务关系：

店铺转让合同纠纷堵门口：法律实务中的应对策略 图1

1. 出租方：即商铺的所有者或合法出租人。其权利包括收取租金、维修维护不动产等；负有按时交付商铺并保障承租人正常使用等义务。

2. 转让方：即原承租人，其主要权利是获取转让费；主要义务则是按约定时间完成商铺使用权的转移，并协助受让方办理相关手续。

3. 受让方：即新承租人，其主要权利是获得商铺的使用权及收益权；主要义务则是按时支付租金及相关费用。

需要注意的是，在实际操作中，转让方与受让方之间的合同关系可能会受到出租方的限制。如果租赁合同中明确规定未经出租方同意不得擅自转让，那么转让方在未取得出租方书面同意的情况下进行转让，则可能构成违约行为。

店铺转让合同纠纷的主要表现形式

在司法实践中，店铺转让合同纠纷的表现形式多种多样，主要可分为以下几类：

1. 租金标准争议：受让方向转让方支付的转让费是否合理，是否存在过高或过低的问题。

2. 剩余租期履行问题：转让后剩余租赁期内的权利义务如何分配，是否存在约定不明导致的争议。

3. 合同条款履行障碍：如转让方未能按约协助办理相关手续、受让方未按时支付转让费等违约行为。

4. 第三方权益受损：若转让过程中涉及第三方权益（优先购买权），则可能出现因程序不合法而导致的纠纷。

店铺转让合同纠纷的成因分析

通过对典型案例的分析，可以发现以下几方面的原因是导致店铺转让合同纠纷的主要诱因：

店铺转让合同纠纷堵门口：法律实务中的应对策略 图2

1. 合同约定不明确：许多转让合同中对双方的权利义务规定过于笼统，尤其是关于租金支付、转让期限等内容未作出详细约定，给后续履行带来困扰。

2. 程序性问题忽视：如未取得出租方的书面同意就进行转让，或未通知相关权利人（如抵押权人）而导致权益冲突。

3. 标的物现状告知不充分：转让方未如实向受让方披露商铺的真实状况，是否存在未结清的债务、租赁合同到期时间等关键信息。

4. 诚信缺失问题：部分当事人在履行过程中存在恶意违约行为，如擅自提高租金标准或拒绝履行协助义务。

店铺转让合同纠纷的解决策略

针对上述问题，提出以下应对建议：

1. 加强合同条款的合规性审查

在签订转让合应当明确约定各方的权利义务关系，尤其是涉及第三方权益的部分（如优先权）。

对于租金支付、转让期限等重要事项应当作出详细约定，并留有充分的操作空间。

2. 重视程序性问题的处理

转让前应主动与出租方沟通，取得其书面同意；若无法取得，则需评估可能的风险并做好应对预案。

若涉及抵押权人或优先权人，应当按照法律规定履行相应的通知义务。

3. 完善信息披露机制

受让方在签订合同前，应当对商铺的现状进行充分调查，包括但不限于租赁合同剩余期限、是否存在未结清的债务等关键信息。

转让方有义务如实告知受让方所有可能影响合同履行的信息。

4. 建立风险预警机制

在转让过程中，双方可约定设立专门的风险保证金或类似的保障措施，以应对可能出现的违约行为。

对于复杂交易，可以考虑引入专业律师进行全程法律服务，确保操作合法合规。

典型案例评析

案例1：转让费过高引发争议

某餐饮店经营者因经营不善欲将店铺转让。双方约定转让费为30万元，但受让方在支付10万元后拒绝继续履行合同，理由是转让费过高且未明确后续义务。

法律分析：

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，若双方协商一致对合同内容达成合意，则该协议具有法律效力。本案中，虽然转让费较高，但只要双方的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当得到尊重。受让方单方面拒绝履行合同构成违约，需承担相应的法律责任。

案例2：未取得出租方同意导致纠纷

某服装店主欲将店铺转让给朋友经营，但在未经出租方同意的情况下完成了交易。后出租方以擅自转让为由要求终止租赁关系，并追究转让方责任。

法律分析：

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除合同。本案中，转让方未取得出租方的书面同意就进行转让，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。

店铺转让合同纠纷作为一种常见的商业活动中的法律问题，其解决不仅关系到交易双方的利益，也影响着整个商业生态的健康发展。通过本文的分析此类纠纷的发生往往与合同约定不明确、程序性问题未妥善处理等因素密切相关。在实际操作中，当事人应当增强法律意识，严格按照法律规定和市场规则进行操作；也建议在复杂交易中寻求专业律师的帮助，以最大限度地规避风险、保障自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）