商铺购买合同纠纷案例解析及法律适用研究

商铺购买合同纠纷是商业地产领域常见的民事纠纷类型之一。随着我国经济的快速发展，商业广场、购物中心等大型商业项目的投资和运营日益频繁，商铺买卖合同纠纷也随之增多。这类纠纷涉及金额大、法律关系复杂，往往因为合同履行中的意外事件或违约行为引发争议，甚至导致“合同僵局”。结合近年来司法实践中发生的典型案例，从法律适用的角度对商铺购买合同纠纷进行深入解析，并探讨解决此类纠纷的有效路径。

商铺购买合同纠纷的主要类型与法律适用

商铺购买合同纠纷主要集中在以下几个方面：

商铺购买合同纠纷案例解析及法律适用研究 图1

1. 合同履行障碍：如卖方因经营不善、资金链断裂等原因无法按期交付商铺，或者买方因经济困难无力支付剩余款项。

2. 权属纠纷：商铺产权归属不明或存在抵押等权利瑕疵，导致买方无法办理过户手续。

3. 规划调整与合同变更：开发商在项目运营过程中调整规划布局，单方面要求解除或修改合同，引发争议。

4. 违约责任认定：因一方违约导致合同不能履行时，守约方要求赔偿损失，而违约方则主张解除合同。

以“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”为例

案情概述

某商业广场的开发过程中，买方冯氏家族通过数代人努力积累资金，最终完成全款支付并取得商铺的所有权。卖方因经营不善导致购物中心两次停业，为重振旗鼓拟调整规划布局，但需要与大部分小业主解除合同。冯玉梅等业主坚决反对，坚持要求继续履行合同。由于未能达成一致，卖方诉至法院，请求判令解除商铺买卖合同。

法院裁判观点

1. 一审法院认为：鉴于商业广场长期停业导致合同目的无法实现，且继续履行所需支出将远超双方预期利益，应当允许违约方（卖方）解除合同。判决卖方退还购房款并赔偿损失。

2. 二审法院维持原判，并进一步明确违约方的解除权条件。

法律评析

该案是公报案例，明确了在特定情形下违约方可以主张解除合同的权利，并非所有情况下都要求守约方继续履行。其核心要义在于平衡各方利益，避免因强制履行而造成更大的社会成本浪费。法院通过社会主义核心价值观的指引，作出了符合公平正义原则的判决。

合同僵局中的法律适用与司法审慎

（一）合同僵局的概念与表现

合同僵局是指在合同履行过程中，因一方或双方的客观障碍导致合同难以继续履行，但各方又无法通过协商达成一致的情形。商铺买卖合同纠纷中常见的合同僵局包括：

1. 开发商资金链断裂，无法按期交付商铺；

商铺合同纠纷案例解析及法律适用研究 图2

2. 买方因经济困境无力支付后续款项；

3. 地区经济发展受阻，商业项目整体运营不佳。

（二）司法介入的角色与限度

法院在处理此类纠纷时，应充分考虑市场风险、各方过错程度以及社会公共利益。具体而言：

1. 市场风险的分配：对于因经济波动导致的履行障碍，应当区分不可抗力与可预见风险。

2. 公平责任原则的适用：在双方均无明显过错的情况下，法院应综合考量各方利益，作出平衡性的判决。

（三）违约方解除权的具体适用

根据《中华人民民法典》第五百八十条规定，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在特定条件下，允许违约方向法院申请解除合同也是必要的。

行使条件：违约方需证明继续履行将导致其承担过重的经济负担，或合同目的已无法实现；

裁判标准：法院需综合考虑合同履行障碍的具体原因、各方损失及社会影响。

解决商铺合同纠纷的实践路径

（一）充分协商与和解

在发生合同纠纷时，双方应尝试通过友好协商解决争议。和解协议可以通过律师见证或公证机构备案的固定，以确保其法律效力。

（二）引入专业调解机制

对于疑难复杂案件，可以寻求行业调解组织的帮助。这类调解既能够降低诉讼成本，又能避免因对抗性过强而损害双方商业信誉。

（三）完善合同条款，预防风险

在签订商铺买卖合应尽可能明确各方的权利义务，并约定详细的履行时间节点。特别要注意以下几点：

1. 支付：建议采用分期付款或银行按揭等，降低大额现金交易的风险；

2. 交房标准：对商铺的交付条件、时间及违约责任作出详细规定；

3. 风险分担机制：约定在特定情况下（如自然灾害、疫情等）的免责条款。

（四）司法裁判尺度的统一

针对类似案件，法院应当统一裁判尺度，避免同案不同判的情况。可以通过制定地方性审判指导意见或建立专业法官会议制度来实现。

商铺合同纠纷不仅是法律问题，更是社会经济活动中的现实课题。在处理此类纠纷时，法院应当立足于案件具体情况，既要依法独立判断，又要兼顾社会效应。通过不断完善相关法律法规和司法解释，建立健全风险预警机制，才能最大限度地维护交易安全，促进商业地产市场的健康发展。

随着我国法治化进程的加快，商铺合同纠纷的解决将更加规范和透明。司法实践需要在坚持契约自由原则的注重对弱势群体权益的保护，确保法律效果与社会效果的统一。

注：本文案例分析基于公开报道整理，具体案件情况请以法院判决为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）