居间买卖合同纠纷的法律解析及实务应对策略

在现代经济活动中，居间买卖合同作为一种重要的交易模式，广泛应用于房地产、金融、商业等领域。其本质是通过中介方撮合买卖双方达成交易，以促进市场流动性和资源配置效率的提升。在实际操作中，由于各方权益界定不明确、合同条款约定不清等原因，居间买卖合同纠纷频发，成为法律实务中的热点和难点问题。

结合真实案例，从居间合同的基本概念、常见争议类型、法律责任及应对策略等方面进行系统分析，旨在为相关从业者提供实务参考，并为法律实践提供理论支持。通过本文的探讨，我们希望能够进一步明确居间买卖合同的法律边界，减少交易风险，保障各方合法权益。

居间买卖合同的基本概念与法律关系

居间买卖合同纠纷的法律解析及实务应对策略 图1

（一）居间合同的定义和特点

居间合同是指中介方为委托人（买方或卖方）提供信息、撮合成交的服务，并从中收取佣金的协议。其特点是：居间方不参与交易标的的所有权转移，仅起到促成交易的作用；居间方的权利义务主要集中在信息传递、斡旋谈判和收取佣金等方面；居间合同的履行依赖于买卖双方的配合。

（二）居间合同中的法律关系

在居间买卖合同中，涉及三方主体：买方、卖方与中介方。法律规定，居间人应当如实报告订立合同的有关情况，不得故意隐瞒或提供虚假信息。一旦发生纠纷，法院通常会根据合同履行情况、各方过错程度来分配责任。

常见居间买卖合同纠纷类型及案例分析

（一）定金与意向金争议

在房地产交易中，买方通常需要支付一定数额的意向金或定金以表明诚意。在某些情况下，卖方因各种原因拒绝出售房屋，导致买方损失定金或利息。

案例回顾：

2010年4月，潘飞向住友公司支付意向金1万元购买某房产。次日，住友公司告知潘飞该房屋已被他人购得，要求其返还意向金及利息损失。被告辩称，根据《房地产买卖居间协议》，意向金已转化为定金，且其不存在过错。法院经审理认为，中介方未尽到如实报告义务，判决其退还部分款项。

法律评析：

此案例的核心在于居间合同中对“意向金”与“定金”的界定是否明确。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，居间人应当如实地向委托人报告有关订立合同的事项。如果合同条款模糊，导致买方权益受损，中介方需承担相应责任。

（二）佣金收取争议

在交易未能最终达成的情况下，中介公司是否能要求支付全额佣金？这一问题在实践中常引发争议。

案例回顾：

张三委托某中介公司出售房产，并支付了3万元佣金。在签订正式买卖合同前，张三与买家自行协商成交，拒绝支付剩余佣金。中介公司将张三代入法院诉讼，要求其支付未付部分。

法律评析：

根据《民法典》第九百六十一条，如果因买方或卖方的过错导致交易未能最终完成，中介公司可以主张合理损失，但不得全额收取佣金。法院通常会根据居间服务的实际履行情况及各方过错程度来分配责任。

（三）虚假信息与欺诈行为

实践中，部分中介为谋取利益，故意隐瞒房屋瑕疵或虚报房产权属情况，导致买方蒙受损失。

案例回顾：

李四通过某中介购买了一处房产，后发现该房屋存在严重质量问题。经调查，中介公司未如实告知其历史维修记录。法院判决中介公司承担相应的赔偿责任。

法律评析：

根据《消费者权益保护法》第五十五条，如果中介故意隐瞒重要信息或提供虚假陈述，买方有权要求退一赔三。这一案例提醒从业者，诚信经营是居间服务的核心原则。

居间买卖合同纠纷的解决思路与实务建议

（一）明确合同条款，防范法律风险

1. 细化居间服务 在合同中明确中介的服务范围和承诺事项，信息核实、斡旋谈判的具体步骤等。

2. 合理约定佣金比例： 根据市场行情协商确定佣金标准，并在合同中设定支付条件，避免“一刀切”。

3. 如实告知义务： 中介必须确保提供的信息真实准确，不得隐瞒或虚构。

（二）规范交易流程，降低纠纷概率

1. 建立客户档案制度： 对买方和卖方的信行详细登记，并留存相关证明材料。

2. 及时记录交易过程： 在撮合交易过程中，应当形成书面记录，尤其是涉及关键环节（如价格谈判、定金收取等）。

3. 做好风险提示工作： 明确告知客户相关法律风险和合同义务。

（三）妥善处理争议，维护各方权益

1. 优先协商解决： 在发生纠纷时，建议买卖双方与中介方先通过友好协商解决问题，降低诉讼成本。

2. 专业团队支持： 如果争议复杂且涉及金额较大，可以寻求专业律师的帮助，确保合法权益不受侵害。

居间买卖合同纠纷的法律解析及实务应对策略 图2

3. 注重证据收集： 无论是调解还是诉讼，相关证据是关键。各方应当妥善保存合同、聊天记录、转账凭证等材料。

居间买卖合同作为市场经济的重要组成部分，其健康发展需要法律规范和行业自律的共同推动。通过明确各方权利义务、细化合同条款、规范交易流程等措施，可以有效降低纠纷发生概率，保障市场秩序。对于从业者而言，只有始终坚持诚信经营，在法律框架内开展业务，才能实现可持续发展。

在此背景下，本文通过对典型案例的分析和实务经验的为解决居间买卖合同纠纷提供了有益参考。希望未来在各方共同努力下，能够进一步优化交易环境，促进经济繁荣和社会和谐。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）