宜都名都房屋买卖合同纠纷案例分析与法律适用

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖合同纠纷案件呈现逐年上升的趋势。以“宜都名都”房屋买卖合同纠纷典型案例为研究对象，梳理案件基本事实，分析争议焦点，并结合相关法律法规和司法实践，提出解决思路与建议。

案情概述

本案原告为张三，被告为李四。双方因生意合作需要，于20年口头约定共同位于某小区的房屋作为办公场地。房屋总价135,86.50元，另付配套设施费5,20元，合计135,86.50元。

为办理银行抵押贷款，双方约定以被告名义签订《商品房购销合同》及相关贷款协议。房产证和他项权证由原告保管，房屋钥匙亦交由原告持有，实际占用和管理也由原告负责。被告则负责偿还全部银行贷款本息及相关费用。

2025年8月，被告完成全部贷款还款义务，并继续缴纳物业费至2013年。在此期间，原告多次使用该房屋进行办公、短期居住及出租。双方虽口头约定房产归属问题，但未能就具体分割达成一致意见。

宜都名都房屋买卖合同纠纷案例分析与法律适用 图1

争议焦点

本案争议主要围绕以下几个方面展开：

(一) 房屋权属确认

尽管购房合同和产权证均记载被告为所有权人，但结合原告提供的证据材料（如贷款还款记录、物业费发票、房屋使用证明等），可以认定双方存在共同共有合意。此类案件在司法实践中通常会参考以下因素：

1. 购房款支付情况；

2. 房屋实际使用状态；

3. 权利证书保管情况；

4. 双方关于产权归属的约定。

(二) 违约责任认定

被告因个人原因未能履行双方口头约定的房产分割方案，应当承担相应的违约责任。法院在审理此类案件时，通常会综合考虑以下因素：

1. 当事人过错程度；

2. 履行障碍发生的具体原因；

3. 对相对方权益造成的实际损失；

4. 当事人是否采取补救措施。

(三) 财产分割方式

对于共有房产的分割方式，实践中通常有如下几种处理方案：

1. 物理分割：即将房屋进行实体划分，各自取得相应部分的所有权。

2. 价款补偿：由一方取得房屋所有权并支付相应对价给另一方。

宜都名都房屋买卖合同纠纷案例分析与法律适用 图2

3. 变现分配：在特殊情况下（如无法物理分割），可将房产变现后按比例分配。

法律适用分析

(一) 合同效力认定

根据《中华人民共和国合同法》，双方虽未签订书面购房协议，但通过口头约定形成了合法有效的房屋买卖合同关系。法院在审理过程中应当尊重当事人的真实意思表示，并依据相关证据材料确认合同内容。

(二) 共有权利保护

根据《物权法》第93条至第102条规定，共同共有人对共有财产享有平等的权利，承担同等的义务。本案中，双方均对房产的取得和维护做出了贡献，应当依法平等分享权利、分担义务。

(三) 民事责任划分

根据《民法通则》第106条，公民在民事活动中不得违反法律或者合同约定。被告未履行双方达成的口头协议，已经构成违约，应当承担相应的民事责任。法院可以根据案件具体情况判决其赔偿损失或采取其他补救措施。

司法建议

(一) 加强证据收集

当事人在房屋买卖过程中应尽可能签订书面协议，并妥善保存相关凭证（如付款凭证、聊天记录、邮件往来等）。这些证据材料对于确认合同效力和划分权利义务具有重要意义。

(二) 及时主张权益

如果发现对方存在违约行为，应及时通过法律途径维护自身合法权益。根据《民事诉讼法》规定，权利人应当在知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内提起诉讼，超过时效将丧失胜诉权。

(三) 注意风险防范

建议在购房过程中选择专业律师提供全程法律服务，尤其是在涉及共有房产、按揭贷款等复杂情况下。专业法律人士可以帮助当事人规避潜在风险，确保交易安全。

房屋买卖合同纠纷案件往往涉及标的额大、法律关系复杂，需要法官严格按照法律规定和案件事实进行审理。本案的妥善处理对于规范共同购房行为、保护合法权益具有重要的借鉴意义。也提醒广大公民，在进行类似民事活动时应当增强法律意识，尽量通过书面形式明确双方权利义务，避免因约定不明确产生纠纷。

（注：本文案例中人物名称均为化名，具体案件情况请以法院最终判决为准）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）