民事诉讼公租房续租权的法律保障与实务分析

随着我国住房保障政策的不断完善和推进，公共租赁住房（以下简称“公租房”）作为一种重要的住房保障方式，在解决城镇中低收入家庭住房困难问题方面发挥了积极作用。实践中关于公租房续租权的问题逐渐凸显，尤其是在承租人与住房保障部门或相关主体之间因续租权产生的纠纷日益增多。从法律角度对民事诉讼中的公租房续租权问题进行系统阐述，并结合实务案例分析其法律适用及争议解决路径。

公租房续租权的基本概念与法律依据

民事诉讼公租房续租权的法律保障与实务分析 图1

公租房续租权，是指符合条件的承租人在租赁合同期满后，依法享有继续承租该房屋的权利。这一权利的设立旨在保障承租人的居住稳定性和合法权益，确保住房保障政策的有效实施。根据《公共租赁住房管理办法》的相关规定，公租房续租权的行使需满足一定的条件和程序，包括但不限于承租人按时足额缴纳租金、遵守租赁合同约定的义务以及符合当地人民政府规定的续租条件等。

在法律依据方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》以及地方性法规和规章均对公租房续租权作了明确规定。2019年出台的《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》进一步细化了续租程序和条件，为司法实践中依法保护承租人续租权提供了直接依据。

民事诉讼中公租房续租权纠纷的类型与特点

在司法实践中，公租房续租权纠纷主要集中在以下几个方面：

1. 续租权的行使条件争议：承租人是否符合续租条件往往成为纠纷的焦点。承 renter收入变化是否导致其不再具备申请资格，或者是否存在违反租赁合同约定的行为影响续租权的行使。

2. 行政决定的合法性审查：实践中，住房保障部门往往会通过作出不予批准续租或终止租赁关系的具体行政行为来拒绝承租人的续租申请。在司法诉讼中，法院需要对这些行政行为的合法性进行全面审查，包括其程序是否正当、事实认定是否清楚以及法律适用是否准确。

3. 诉讼主体资格与管辖问题：公租房续租权纠纷涉及多方主体关系，包括承租人、出租人（通常是政府住房保障部门或其委托管理机构）及其他利害关系人。在确定案件管辖时，需注意行政诉讼与民事诉讼的界限划分，以及原告主体资格的认定标准。

4. 权利救济途径的选择：针对续租权争议，承租人可以选择提起行政诉讼（针对行政机关的具体行政行为）或民事诉讼（针对出租方或其他相关主体的民事侵权行为）。不同性质的案件需适用不同的法律程序和实体法律规定。

民事诉讼中公租房续租权纠纷的诉讼策略与实务要点

在处理公租房续租权相关的民事诉讼时，承租人需特别注意以下几个实务要点：

（一）证据收集与举证策略

承租人在提起诉讼前，应全面梳理其符合续租条件的相关证据，包括但不限于收入证明、家庭成员状况、租赁合同履行情况等。还需注意保留与住房保障部门或出租方沟通过程中的所有往来文件和记录，这些都可能成为支撑其诉求的重要证据。

（二）诉讼请求的明确性

在民事诉状中，应充分阐述承租人的续租权主张，并清晰列出争议焦点及所依据的事实和法律理由。如果案件涉及行政行为的合法性审查，还需明确是否要求对相关行政决定进行撤销或变更。

（三）程序问题的注意事项

1. 管辖法院的选择：根据纠纷性质确定合适的管辖法院，行政诉讼通常需要向作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院提起。

2. 诉讼时效与期间限制：需严格遵守法律规定的时间 limits，尤其是针对行政诉讼的起诉期限和民事诉讼的诉讼时效制度。

（四）法律适用的关键问题

在审理公租房续租权纠纷案件时，法院通常需要综合考虑以下因素：

- 承租人的履约情况，是否存在拖欠租金、擅自转租等违约行为；

- 当地住房保障政策的具体规定及其变化情况；

- 行政机关的决定是否符合法定程序和实体标准。

典型案例分析与法律评述

民事诉讼公租房续租权的法律保障与实务分析 图2

案例一：承租人因收入提高被取消续租资格

承租人因工作调动导致家庭收入显著提高，住房保障部门据此作出不再批准其续租公租房的决定。承租人不服该决定，提起行政诉讼要求撤销原行政行为并恢复其续租权。

法院裁判要点：

- 市场价租金与政府提供的租赁补贴性质不同，后者是针对特定困难群体的社会保障措施；

- 承租人收入提高并不必然导致其丧失住房保障资格，除非达到退出相关保障政策的条件；

- 被诉行政决定的作出程序是否规范、事实认定是否准确。

案例二：出租方未尽告知义务引发续租权争议

公租房承租人因未能及时申请续租而导致住房被收回。法院经审理查明，原出租方并未在租赁期限届满前提醒或通知承租人办理续租手续，存在程序瑕疵。

法律评述：

- 出租方有义务提前告知承租人关于续租的权利和申请时间等相关信息；

- 承租人的申请行为通常与出租方的告知义务相辅相成，若后者未尽职责，则可能影响前者行使权利的时效性；

- 法院在判决中应重点审查行政机关是否履行了法定职责及程序要求。

公租房续租权保护机制的完善路径

基于上述分析，为进一步完善公租房续租权的法律保障体系，提出以下建议：

1. 健全行政指导与争议化解机制

- 在租赁关系到期前，住房保障部门应主动加强与承租人的沟通联系，明确告知其续租申请的时间、条件及相关程序；

- 设立专门的纠纷调解机构或窗口，及时处理和解决承租人提出的疑问和诉求。

2. 统一裁判标准与法律适用

- 可通过发布指导性案例或司法解释的方式，进一步明确公租房续租权相关案件的审理标准和裁判规则；

- 各地法院应当严格审查行政行为的合法性，防止因政策执行不一致导致的同案不同判现象。

3. 加强法律宣传与权利告知

- 通过多种渠道向承租人普及住房保障法律法规知识，特别是关于续租权行使的权利和义务；

- 在租赁合同中增加专门条款，清晰列明续租申请的具体流程、时间限制及相关注意事项。

公租房作为一项重要的社会政策，其核心要义在于保障特定群体的基本居住权益。在这个过程中，如何妥善处理好承租人的续租权与公共资源合理配置之间的关系，既需要法治的规范和引导，也需要行社会力量的有效协调。通过对相关法律问题的深入研究和实践探索，我们有理由相信，公租房制度将更加完善，人民群众的合法权益也将得到更好的保障。

在实际操作中，建议承租人遇到续租权争议时，积极寻求法律途径解决问题，并注意收集和完善相关证据材料，以最大限度地维护自身合法权益。住房保障部门亦应不断优化服务流程和管理机制，确保政策的有效落实和公共资源的合理分配。

公租房续租权的保护不仅关系到每个承租人的切身利益，更体现了社会公平正义的重要维度。只有在法律框架内妥善平衡各方权益，才能实现住房保障的社会效益与经济效益之间的良性互动。随着法律法规的进一步完善和社会治理能力的不断提升，相信公租房制度将更好地服务于人民群众，发挥其应有的保障功能和社会价值。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）