房产纠纷中的行政诉讼与民事诉讼：适用范围与实务分析

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖、租赁、继承等涉房纠纷案件日益增多。在处理这类纠纷时，当事人常常面临一个关键问题：选择行政诉讼还是民事诉讼？这一选择不仅关系到案件的审理程序和结果，还可能对当事人的权利保护产生重大影响。围绕“房产纠纷中的行政诉讼与民事诉讼”这一主题展开深入分析，帮助读者理解两者的适用范围及其区别。

房产纠纷中行政诉讼与民事诉讼的基本概念

房产纠纷是指公民之间或者公民与行政机关之间因房屋买卖、租赁、继承、赠与等民事权益发生争议而产生的纠纷。这类纠纷的解决方式既包括民事诉讼，也包括行政诉讼。两者的适用范围和程序规则存在显着差异。

（一）行政诉讼的概念

房产纠纷中的行政诉讼与民事诉讼：适用范围与实务分析 图1

行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关及其工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向人民法院提起诉讼的行为。在房产纠纷中，行政诉讼通常涉及对房屋登记、拆迁许可、土地使用权出让等行政行为的合法性审查。

（二）民事诉讼的概念

民事诉讼是解决平等主体之间因财产关系或者人身关系引发的争议的法律程序。在房产纠纷中，民事诉讼主要处理房屋买卖合同履行、租赁关系终止、共有权确认等私人权益争议。

房产纠纷中行政诉讼与民事诉讼的区别

（一）案件性质不同

房产纠纷中的行政诉讼与民事诉讼：适用范围与实务分析 图2

1. 行政诉讼：主要针对行政机关的具体行政行为是否合法进行审查。对某市自然资源局颁发的房屋所有权证不服提起诉讼。

2. 民事诉讼：围绕私人之间的权利义务关系展开，不涉及行政机关的具体行为。因房屋买卖合同违约提起诉讼。

（二）举证责任不同

1. 行政诉讼：实行“被告（行政机关）举证原则”，即由被诉的行政机关对其作出的具体行政行为的合法性承担举证责任。

2. 民事诉讼：实行“谁主张，谁举证”原则。当事人需要对自己提出的主张提供证据证明。

（三）审理程序不同

1. 行政诉讼：案件通常由行政审判庭负责审理，采用特别的审前准备程序和一审终审制（部分案件可以二审）。对不予受理裁定不服提起上诉的案件。

2. 民事诉讼：由普通民事审判庭负责审理，遵循一审、二审的层级审理制度。

（四）法律依据不同

1. 行政诉讼：主要根据《行政诉讼法》及相关司法解释进行审理。

2. 民事诉讼：依据《民事诉讼法》和相关的实体法（如《民法典》）进行审理。

房产纠纷中选择行政诉讼与民事诉讼的关键因素

（一）争议焦点

1. 如果争议核心是行政机关的具体行政行为是否合法，则应选择行政诉讼。对房屋登记机关违法颁发产权证的行为提起诉讼。

2. 如果争议核心是公民之间的权利义务关系，则应选事诉讼。因房屋买卖合同履行问题引发的纠纷。

（二）案件性质

1. 具有公法性质：当纠纷涉及行政机关的审批、许可或登记行为时，行政诉讼更为适合。

2. purely private：当纠纷仅涉及私人之间的权利义务时，民事诉讼是唯一选择。

（三）法律救济途径

1. 行政复议与行政诉讼：在对行政机关的具体行政行为不服时，公民可以先申请行政复议，或者直接提起行政诉讼。

2. 民事调解与民事诉讼：在处理私人之间财产关系纠纷时，当事人可以选择先行调解，或者直接向法院提起诉讼。

（四）可能产生的后果

1. 行政诉讼的结果往往会影响后续的民事案件审理。在确认行政机关颁发产权证违法后，公民可以进一步要求撤销该行政行为。

2. 民事诉讼的判决结果主要涉及私人之间的权利义务关系，对行政行为本身并无直接影响。

房产纠纷中选择行政诉讼与民事诉讼的具体案例分析

（一）案例一：房屋登记引发的行政诉讼

张某因对某市自然资源局颁发的房屋所有权证不服，以该局未尽审查职责为由提起行政诉讼。法院经审理认为，自然资源局在办理产权登记时确实存在程序瑕疵，最终判决撤销原颁证行为。

（二）案例二：房产继承引发的民事诉讼

李某与王某因祖遗房产归属发生争议，李某以房屋继承权受到侵害为由向法院提起民事诉讼。经过一审和二审，法院确认李某对被继承房产享有50%的所有权。

如何正确选择行政诉讼或民事诉讼

（一）明确诉求

当事人要明确自己的诉讼请求是什么。如果目的是推翻行政机关的具体行政行为，则应选择行政诉讼；如果是要求追究对方的民事责任，则应选事诉讼。

（二）咨询专业人士

对于复杂的房产纠纷案件，建议及时咨询专业律师或法律援助机构。通过专业人士的帮助，可以更准确地判断案件性质和适用程序。

（三）了解案件时限

无论是行政诉讼还是民事诉讼，都有一些时间限制。行政复议申请期限通常为60天，而民事诉讼的起诉期限则根据具体案情有所不同。当事人需要在规定时间内完成相关举证或提起诉讼。

房产纠纷中的行政诉讼与民事诉讼各有其适用范围和程序特点。正确选择诉讼途径不仅可以提高胜诉率，还能最大限度地维护自身合法权益。面对复杂的房产纠纷案件时，建议当事人认真分析案情，听取专业意见，并在法律规定的时间内及时采取行动。

无论是选择行政诉讼还是民事诉讼，关键在于明确争议核心、了解法律依据和程序规则，并在必要时寻求法律专业人士的帮助，以确保自身权益得到有效维护。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）