租房合同未到期双方协议终止|解除租赁关系的法律程序与风险防范

在房屋租赁关系日益复杂的今天，"租房合同未到期双方协议终止"已经成为一个常见但又需要谨慎处理的问题。尤其是在大城市，由于房价波动、工作变动或其他个人原因，房东和承租人可能都需要提前终止原本 lengthy 的租赁协议。从法律角度详细阐述这一问题，并提供操作建议。

租房合同未到期的协议终止

"租房合同未到期双方协议终止"，是指在房屋租赁合同期限尚未届满之前，出租人和承租人通过协商一致提前解除租赁关系的行为。这种行为既不同于违约解除（即一方单方面违约导致另一方行使解约权），也不同于法定解除（因不可抗力等客观情况导致合同无法履行）。它的特点是双方自愿、平等协商，并达成一致。

根据《中华人民共和国民法典》第721条的规定，租赁合同的双方在约定的租赁期限内协商一致解除合同的，应当按照法律规定或合同约定处理相关事宜。这种提前终止必须通过书面形式确认，并由双方签字盖章，以确保法律效力。

租房合同未到期双方协议终止|解除租赁关系的法律程序与风险防范 图1

租房合同未到期协议终止的情形

1. 协商一致解除：这是最常见的情况。通常发生在承租人因工作调动、家庭原因或其他不可预见情况需要提前退租，而房东也愿意在收取一定违约金的前提下同意解约。

典型案例：

张三与李四签订了一份为期三年的房屋租赁合同，月租金为50元。一年后，张三因工作调动需前往另一个城市，经协商，双方决定提前终止合同，并约定由张三支付一个月租金作为违约金。

2. 合同中约定的解除条件成就：合同中往往会设定一些特殊条款，如"若承租人连续三个月未按时缴纳租金，则本合同自动终止"。当这些条件满足时，合同可以在租赁期届满前解除。

3. 不可抗力因素导致无法履行：新冠疫情对部分行业造成的影响，某些地方政府出台了相关政策允许符合条件的租户提前终止租赁合同。

4. 违法行为导致合同终止：

承租人严重违约：如长期拖欠租金、擅自转租或改变房屋用途等。

出租人违反安全保障义务：出租的房屋存在重大安全隐患，经政府部门整改后仍无法使用。

租房合同未到期协议终止的法律依据

1. 《民法典》第563条：规定了合同解除的情形。在此条款中明确列出了以下几种情况：

因不可抗力致使不能实现合同目的；

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，足以影响对方的预期利益。

2. 《民法典》第721条：专门针对房屋租赁关系作出规定。该条款指出，承租人在租赁期限内需提前退租的，应当通知出租人，并协商一致解除合同。

3. 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用：具体细化了司法实践中如何处理此类问题，包括对违约金数额、损失赔偿范围等的认定标准。

租房合同未到期协议终止的具体程序

1. 协商谈判

双方应通过友好协商的方式解决分歧。出租人和承租人都要明确自己的诉求，并尽量寻找一个双方都能接受的解决方案。

2. 签订书面协议

协商一致后，必须签订正式的解除协议。该协议需要对以下内容作出明确规定：

双方同意提前终止原租赁合同；

租房合同未到期双方协议终止|解除租赁关系的法律程序与风险防范 图2

明确约定解除日期；

对已缴纳费用的结算方式（如押金退还、剩余租金处理）；

违约责任及赔偿金额。

3. 备案与通知

如果原租赁合同已经向当地房产管理部门备案，双方应当及时办理撤销手续。

通知物业管理部门或相关第三方机构（如有），以免产生不必要的纠纷。

4. 履行交接程序

承租人需将承租的房屋钥匙及相关物品交还出租人；

结清所有应付费用（如物业费、水电费等）；

办理退房验收手续，填写验房报告，确认房屋状况无误。

风险防范与注意事项

1. 严格审查合同条款

在签订租赁合就要特别注意解约条款的内容。尤其是违约金的计算方式和适用条件。

2. 确保协商过程合法合规

双方在谈判过程中应避免采取过激行为，以免触发法律纠纷。

3. 保存完整证据链条

包括但不限于书面协商记录、录音、微信聊天记录等。这些将作为日后可能的法律依据。

4. 及时止损

如果发现有可能导致合同无法履行的情况，应时间采取补救措施。寻找新的承租人或与房东重新协商更灵活的条款。

5. 必要时寻求专业帮助

对于复杂的租赁关系解除，建议双方聘请专业律师或房地产中介协助处理，以降低法律风险。

租房合同未到期双方协议终止是一个需要谨慎对待的问题。在实际操作中，应始终坚持合法原则，充分沟通协商，并严格按照法律规定履行相关程序。只有这样，才能既维护自己的合法权益，又避免因操作不当引发不必要的麻烦。希望本文能为房东和承租人提供有价值的参考和指导。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）