民事诉讼中以房抵债协议的性质与效力认定

随着我国经济快速发展，房地产市场逐渐成为交易的主要载体之一。“以房抵债”的方式在商事活动中也日益普及。在实践中，“以房抵债”协议的性质和效力认定问题却引发了较多争议，尤其是在破产案件中更为复杂。本文从“以房抵债”协议的性质出发，结合《九民纪要》的规定，分析其作为诺成性合同还是实践性合同的问题，探讨“以房抵债”协议在不同情境下的效力变化，并进一步结合企业破产法的相关规定，研究如何在破产案件中合理平衡债权人、债务人及相关第三人的合法权益。

随着我国经济的快速发展和房地产市场的繁荣，“以房抵债”作为一种新型的清偿方式，在民商事活动中日益普遍。这种交易模式通常指债务人将房产所有权或者使用权转移至债权人名下，以代替原有的金钱给付义务的方式。“以房抵债”协议因其特殊的法律性质，在司法实践中引发了诸多争论。

“以房抵债”协议的性质认定

在民事诉讼中，“以房抵债”协议的性质直接影响其效力认定。对此，学者和实务界存在不同观点，主要集中在“以房抵债”是否属于代物清偿或诺成性合同两种观点上。

民事诉讼中“以房抵债”协议的性质与效力认定 图1

1. 代物清偿与实践性合同的观点

部分学者认为，“以房抵债”协议属于代物清偿的范畴。根据《中华人民共和国民法典》第675条的规定，代物清偿是指债权人接受他种给付而代替原本债务人负有的给付义务的方式。据此，只有当债务人实际履行了房产所有权的变更登记或房产的实际交付时，“以房抵债”协议才能发生效力。

在司法实践中，许多法院也认为“以房抵债”属于实践性合同。在民间借贷纠纷案中，甲公司向乙借款30万元，双方约定由甲公司将一套尚未建成的商品房办理预售登记并转移所有权至乙名下。后因商品房无法按时交付，法院认为该协议虽然成立但需以房产实际交付为条件，因此尚未实际履行的“以房抵债”协议并不具有约束力。

这种观点的优点在于能够有效区分合同成立与合同生效的不同阶段，有助于防范债权人因虚假承诺而获得不当利益。其不足之处在于容易导致债务人在签订协议后反悔，使债权人的权益得不到保障。

2. 诺成性合同的观点

与实践性合同观点相对的是以“以房抵债”为诺成性合同的主张。认为既然“以房抵债”是双方当事人真实意思表示的结果，且不违反法律强制性规定，在签订协议时就应认定其成立并产生相应的法律效力。

在司法实践中，也有部分法院支持此种观点。在买卖合同纠纷案中，丙公司因欠付丁公司货款，双方协商后签订了“以房抵债”协议，并办理了房产备案登记手续。法院认为，该协议自签订之时即成立并生效，不需要以实际交付为条件。

这种观点的优势在于能够促进交易效率的提升，但其弊端在于可能使债务人因一时急迫而签订不平等协议，导致利益失衡。

“以房抵债”协议的效力认定

在具体案件中，“以房抵债”协议的效力需综合考虑合同成立、履行情况及是否有无效事由等因素。司法实践中主要从以下几方面进行判断：

1. 合同真实意思表示

根据《中华人民共和国民法典》第143条的规定，双方当事人的真实意思表示是判定合同有效性的关键因素。在认定“以房抵债”协议的效力时，需要审查双方签约时是否存在欺诈、胁迫等情形，确保合同内容符合当事人真实意愿。

2. 是否构成非法转移资产

在企业破产案件中，“以房抵债”协议常被怀疑是否属于债务人恶意转移财产损害债权人利益的行为。根据发布的《九民纪要》的相关规定，管理人或债权人可以请求法院确认“以房抵债”协议无效，前提是证明债务人在签订该协议时有明显损害债权人利益的主观故意。

3. 是否违反法律强制性规定

在审查合同效力时，必须确保合同内容不违反法律法规的强制性规定。在预售商品房“以房抵债”的情况下，需注意是否符合《城市商品房预售管理办法》的相关规定。

破产案件中的特殊考量

随着企业 bankruptcy 纵观近年来的司法实践，“以房抵债”协议往往会在债务人进入 bankruptcy程序后引发争议。此时法院需要综合考虑债权人利益保护和债务人再建的需要，平衡各方权益。

1. 利益平衡原则

在破产案件中，管理人或债权人可能会质疑“以房抵债”协议的有效性，认为其损害了全体债权人的共同利益。对此，法院需要严格按照《中华人民共和国企业 bankruptcy 法》的规定，审查债务人签订此类协议时是否存在明显偏袒个别债权人的情形。

在房地产开发公司破产案中，该公司在破产前与债权人签订了“以房抵债”协议，并将核心地段的商业用房过户给该债权人。管理人向法院主张该协议无效，理由是损害了其他债权人的平等受偿权。最终法院支持了管理人的请求，判令撤销该协议。

2. 与《九民纪要》的规定衔接

在《九民纪要》中强调，在认定“以房抵债”协议是否有效时，应当特别注意协议是否存在流抵或流质条款，即“以房抵债”后债务人丧失对房产的所有杈益。若有此类约定，则可能因违反法律的强制性规定而无效。

《九民纪要》建议法院在审理相关案件时采用实质审查标准，不仅要审查表面形式，还需考量实际履行情况及交易背景。

3. 债权实现方式的选择

在破产案件中，“以房抵债”协议的效力会影响债权人可期待权益的实现方式。管理人通常倾向于将房产作为破产财产统一处置，以最全体债权人的利益。但由于个别债权人的特殊需求，有时也会承认其“以房抵债”的效力。

4. 预售商品房的特殊性

在预售商品房“以房抵债”情形下，法院需要重点关注房产的权利状态、预售合同的登记备案情况及是否存在其他权利人主张优先权等因素。这些都会对协议效力产生重要影响。

通过对“以房抵债”协议性质与效力认定问题的深入探讨可以发现，在 bankruptcy 管理和民事诉讼过程中，法院应综合案件的具体情况，依照《民法典》及《九民纪要》的相关规定，注重平衡债权人利益保护与债务人权利维护。未来随着相关法律法规的不断完善和司法实践的积累，“以房抵债”协议的效力认定规则将更加成熟和完善。

参考文献：

民事诉讼中“以房抵债”协议的性质与效力认定 图2

《中华人民共和国民法典》

《关于适用若干问题的规定（三）》

民商事审判工作会议纪要（九民纪要）

以上内容整理自相关法律条文及司法实践案例，仅供参考。具体案件请以法院判决为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）