赶走租客的民事诉讼流程怎么写？租赁合同纠纷解决指南

随着城市化进程加快，房屋租赁市场日益活跃，因租客不按时退房或拒不搬离引发的纠纷也逐渐增多。在面对租客拒绝退房时，房东可以通过法律途径维护自身权益，要求租客腾退房屋并支付逾期占用费用。详细解析赶走租客的民事诉讼流程，并提供相应的撰写指导。

租赁合同到期后租客拒不搬离怎么办？

在租赁合同期限届满后，若租客拒绝搬离房屋，房东可以根据双方签订的租赁合同以及《中华人民共和国民法典》的相关规定，向人民法院提起诉讼。以下是具体的法律依据和操作步骤：

1. 明确法律依据：

赶走租客的民事诉讼流程怎么写？租赁合同纠纷解决指南 图1

根据《民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还原物。”

若租赁合同中包含相关的违约条款，房东也可据此主张权利。

2. 收集证据：

租赁合同：证明双方存在合法的房屋租赁关系。

房屋产权证明：确认房东为合法的所有权人。

租金支付凭证：证明租金是否已付清。

合同期限届满的通知函：需有送达回执或邮件记录，证明已履行通知义务。

执法机关调解记录：如有通过街道办事处、派出所等机构进行过调解，应保留相关证明。

3. 提起诉讼：

确定管辖法院：根据《民事诉讼法》的规定，一般为不动产所在地人民法院。

准备诉状：明确列出原被告信息、事实与理由以及诉讼请求。诉讼请求通常包括：

判令租客立即腾退房屋；

支付拖欠的租金及违约金（如有）；

赔偿因逾期占用房屋造成的损失。

4. 法院审理：

法院会优先进行调解，若调解失败则进入审判程序。

法院判决后，租客仍不履行义务的，房东可申请强制执行。

5. 申请强制执行：

在胜诉后，房东应向一审法院申请强制执行。此时需要提交：

执行申请书；

身份证明或授权委托书（如委托律师代理）；

法院判决文书。

法院将依法对租客采取限制高消费、纳入失信被执行人名单等措施，严重者可能面临司法拘留。

房屋清空后的费用问题

1. 合理的腾退期限：

在法院作出腾退判决后，租客人应当给予一定的宽限期。宽限期内的租金通常仍需支付。

具体宽限期的长短由双方协商或由法院根据案件具体情况决定。

2. 房屋占用费用：

若租客无正当理由拒不执行判决，在判决确定的腾退日期之后继续占用房屋，房东可要求其支付占用期间的费用。该项费用往往按照市场租金标准计算。

占用费计算周期应从判决确定的腾退日期开始，直至实际搬离为止。

3. 损失赔偿：

若租客因逾期占用导致房屋贬值、设施设备损坏等，房东可要求其进行相应赔偿。但在主张时需提供充分证据证明损失的具体金额及因果关系。

实务中常见的问题与应对策略

1. 租客拒绝签收法律文书

这是一个较为棘手的问题，在实际诉讼过程中，部分租客可能会采取规避手段，拒绝接收法院送达的诉讼材料。

此时房东应要求法院通过公告送达的完成程序。虽然会耗费更多时间，但只要流程完整，则不会影响后续判决效力。

2. 执行难度大

虽然胜诉后可以通过强制执行措施迫使租客搬离，但在实际操作中仍可能遇到阻碍。

建议房东在诉讼过程中尽量提供准确的联系信息，并及时与法院沟通相关情况。也可考虑通过保险等降低风险。

3. 特殊情况处理

若房屋内存在租客遗留的物品，且双方无法就保管或处置达成一致，则需谨慎处理。

在依法强制执行时，房东应要求法院全程监督，确保不损坏、丢失任何物品。对于确实无法联系到的租客遗留物，可依法进行提存。

案例分析

案例背景：

某房东将其名下的商业用房租予一家培训机构使用，合同期限为两年。合同到期后，该机构以经营困难为由拒绝搬离，并停止支付租金。房东多次协商未果后决定提起诉讼。

法院判决结果：

1. 判令被告（租客）于判决生效之日起十日内腾退房屋。

2. 被告需支付拖欠的租金及违约金，共计人民币X万元。

3. 若逾期未履行，从判决确定的期限届满次日起按市场租金标准支付占用费。

赶走租客的民事诉讼流程怎么写？租赁合同纠纷解决指南 图2

执行情况：

在法院强制执行阶段，租客最终配合搬离。但因拒不支付相关费用，法院将其纳入失信被执行人名单，并限制其高消费行为。

律师建议

1. 及时采取法律手段

若发现租客可能存在到期不退房的迹象，房东应提前做好应对准备，必要时可寻求专业律师的帮助。

2. 注重证据收集

在整个纠纷处理过程中，房东必须重视相关证据的收集和保存。包括但不限于租赁合同、租金支付凭证、通知函件等。

3. 灵活运用法律手段

诉讼并非唯一途径，在提起诉讼前，可以通过协商或调解等方式寻求和解的可能性。既能节省时间成本，又可避免对抗情绪的激化。

4. 做好后续风险防范

房东在选择租客时应严格审查其资质和信用状况，签订合明确违约责任条款。

定期检查房屋使用情况，及时发现并处理可能引发纠纷的隐患。

面对租客不按时退房的情况，房东可以通过法律途径维护自身权益。在具体操作中，需要注重证据的收集与保存，并按照法定程序提起诉讼和执行。与此也要注意运用灵活的法律手段，在保护自身合法权益的基础上，尽量减少不必要的对抗。希望能够为房东们提供切实可行的操作指南，帮助大家更高效地解决租赁合同纠纷问题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）