退房诉讼属于民事诉讼吗？法律解析与实务指南

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖纠纷日益增多，其中关于“退房诉讼是否属于民事诉讼”的问题也引发了广泛关注。从法律角度出发，结合实务案例，详细分析退房诉讼的性质、适用范围及操作流程。

退房诉讼的法律定性

1. 退房诉讼的基本概念

退房诉讼是指购房者因开发商或卖方存在违约行为，导致购房合同无法履行或者房屋质量严重不符合约定条件时，购房者通过司法途径要求解除合同、退还已付购房款及相关费用，并追究对方法律责任的诉讼活动。

2. 民事诉讼的界定

退房诉讼属于民事诉讼吗？法律解析与实务指南 图1

根据《中华人民共和国民事诉讼法》，民事诉讼是指公民、法人或其他组织之间因财产关系和人身关系纠纷而提起的诉讼。退房诉讼的核心在于解决房屋买卖合同履行过程中产生的权利义务争议，这完全符合民事诉讼的定义。

3. 与行政诉讼及刑事诉讼的区分

在实践中，部分购房者可能会混淆退房诉讼与其他类型的诉讼。需要明确的是：

退房诉讼主要涉及合同履行问题，属于典型的民事纠纷，应当通过民事诉讼解决。

若开发商存在虚假宣传、欺诈行为，则购房者可以提起刑事诉讼（如诈骗罪）。

行政诉讼一般适用于购房者对政府房产管理部门的具体行政行为不服时提起的诉讼。

4. 法律依据

《中华人民共和国合同法》第九十四条：在履行合同过程中，若出现根本违约情形，守约方有权解除合同。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房买受人可以请求解除合同的情形包括房屋主体结构质量不合格、五证不全等。

退房诉讼的受理机构

1. 基层人民法院为主

根据《中华人民共和国民事诉讼法》，基层人民法院负责审理一般性的民商事案件，包括大部分的退房诉讼案件。只有在特定情况下（如标的额特别巨大或具有全国影响），才可能由中级以上人民法院管辖。

2. 专门化审判机构

部分地方法院设立了房地产审判庭或相关专业合议庭，这类机构专门负责审理涉及房屋买卖、租赁等纠纷的案件，提高了审判的专业性和效率。

3. 在线诉讼平台的应用

推行在线立案和远程庭审系统，购房者可以通过“人民法院在线服务”平台提起退房诉讼，极大地方便了当事人参与诉讼。

退房诉讼的主要程序

1. 起诉条件

告诉讼主体资格：购房者需提供购房合同、付款凭证等证据证明其为合法权益所有人。

明确的被告：通常为开发商或二手房卖方，若有第三人（如按揭银行），则需要一并列明。

具体诉讼请求：包括解除合同、退还购房款、赔偿损失等。

2. 证据提交与保全

购房者应妥善收集以下证据：

购房合同及相关补充协议；

支付凭证（如转账记录、收据）；

房屋质量鉴定报告或相关政府部门文件；

开发商承诺函或其他违约证明。

在必要时，购房者还可以申请财产保全，防止开发商转移资金。

3. 管辖权的确定

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条及司法解释规定，房屋买卖合同纠纷案件一般由不动产所在地人民法院专属管辖。购房者需向房屋所在地基层法院提起诉讼。

4. 调解与判决

在正式审理前，法院通常会组织双方进行诉前调解。若调解未果，则进入庭审程序。

法院将根据案件事实和证据，依法作出判决。若败诉方不履行生效判决，购房者可申请强制执行。

退房诉讼的典型案例分析

1. 案例背景

退房诉讼属于民事诉讼吗？法律解析与实务指南 图2

张某通过中介公司购买了一套期房，双方签订《商品房买卖合同》并支付了全部购房款。开发商因资金链断裂，导致项目烂尾，无法按期交付房屋。

2. 诉讼请求

张某一并向法院提起诉讼，要求解除购房合同，并退还已付购房款及利息损失。

3. 法院裁判结果

法院经审理认为，开发商因自身原因未能履行交房义务，构成根本违约。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决支持了张某的诉讼请求。

4. 经验

本案提醒购房者，在签订购房合务必要仔细审查开发企业的资质和项目合法性，避免因对方虚假宣传或资金问题导致自身权益受损。及时收集和保存相关证据对于后续维权至关重要。

退房诉讼的风险与应对策略

1. 常见风险

开发商以“五证不全”为由抗辩；

购房者未能提供充分证据证明对方违约；

房屋质量问题难以认定（需专业鉴定）；

执行难度大，尤其是在开发商资不抵债的情况下。

2. 应对策略

在签订合同前，对开发企业和项目的合法性进行尽职调查；

约定详细的违约责任条款，并保留对方的承诺函或函件；

及时申请司法鉴定，固定证据；

做好长期维权心理准备，必要时寻求专业律师的帮助。

退房诉讼作为一种特殊的民事诉讼，在房屋买卖纠纷中扮演着重要角色。购房者在遇到类似问题时，应当积极运用法律维护自身权益，尽量通过协商或调解途径解决争议。若不得不提起诉讼，则应充分准备材料，确保案件顺利推进。

房地产市场的健康发展需要各方主体共同维护。作为购房者，了解相关法律规定并合理行使权利，不仅有助于保护个人利益，也将推动整个行业向着更加规范化的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）