解除租赁协议收回房屋：法律程序与实务操作指南

在房屋租赁关系中，由于各种原因，出租人或承租人可能会选择提前终止租赁合同，从而引发解除租赁协议并收回房屋的需求。这种情况既可能源于承租人的违约行为，也可能由于出租人自身的经营调整或其他合法理由。无论是哪种情况，解除租赁协议的过程都需要遵循法律法规的规定，并妥善处理后续事宜。

以我国《中华人民共和国民法典》及相关司法解释为依据，结合实务案例，详细探讨租赁协议的解除程序、房屋收回的具体步骤，以及在实际操作中需要注意的各项法律风险和应对策略。

租赁协议解除的情形与法律依据

解除租赁协议收回房屋：法律程序与实务操作指南 图1

根据《民法典》第七百二十九条至七百三十一条的规定，租赁合同的解除主要基于以下几种情形：

1. 承租人违约导致的协议解除

承租人若存在擅自转租、拖欠租金、擅自改变房屋用途等违约行为，出租人有权单方面解除租赁协议并收回房屋。这类情况需在租赁协议中明确约定违约条款，并要求承租人在限期内改正或承担相应责任。

2. 协商一致解除

出租人和承租人可基于友好协商，达成一致意见后解除租赁协议。此时，双方应就租金结算、押金退还、房屋状态交接等事项签署书面协议，明确各自的权利义务。

3. 情事变更原则的适用

若因不可抗力（如自然灾害、政策调整）或其他客观原因导致租赁协议无法履行或履约成本显着增加，受影响的一方可以请求法院或仲裁机构解除合同。但需注意的是，情事变更原则的适用需要严格符合法律规定。

4. 定期租赁期届满后的自然终止

若租赁协议约定了明确的租赁期限，且双方未续签，则在合同期限到期后 automatically终止，无需额外申请解除程序即可收回房屋。

解除租赁协议的具体操作步骤

1. 确定解除原因并收集证据材料

出租人或承租人在决定解除租赁协议之前，必须明确解除的原因，并收集相关证据。

承租人违约行为的证据（如拖欠租金的短信记录）。

双方协商一致解除的书面协议。

不可抗力事件的通知文件等。

2. 发出解除通知

根据租赁协议的约定或法律规定，出租人或承租人需向对方发出正式的解除通知。通知应包含以下

通知方的身份信息（包括姓名、身份证号）；

解除协议的具体原因；

协商结果或法律依据；

要求对方在限期内配合完成房屋交接及费用结算。

3. 处理遗留问题

解除租赁协议后，出租人需要与承租人妥善处理以下遗留问题：

清算租金、押金及其他相关费用；

检查房屋设施设备是否完好无损（若有损坏需扣除维修费）；

办理房屋钥匙和相关证件的交接手续。

4. 追偿损失

若因承租人违约导致合同解除，出租人可以依据租赁协议或法律规定，要求承租人赔偿相应损失。

承租人未缴纳的租金；

房屋空置期间的收益损失；

因损坏房屋设施设备产生的维修费用。

收回房屋的具体流程

1. 协商解除与和平收回

若双方能够协商一致，承租人主动退房，则出租人应配合完成以下步骤：

确认承租人已结清所有费用；

办理房屋交接手续；

发还押金及其他保证金（如有）。

2. 通过司法途径强制执行收回

在协商未果的情况下，出租人可以向人民法院提起诉讼，请求判令承租人限期退房并支付相应费用。具体流程如下：

1. 出租人需准备相关证据材料，并向有管辖权的法院递交起诉状；

2. 法院受理案件后会进行庭前调解，若调解失败则进入审判程序；

3. 获得胜诉判决后，出租人可申请强制执行，由法院协助收回房屋。

3. 注意事项

在强制执行过程中，出租人需注意保护自身权益，避免因采取不当措施而引发新的法律纠纷。

应及时向相关部门报备，并在必要时寻求专业律师的帮助。

如何防范租赁协议解除的风险

1. 制定完善的租赁协议

出租人在签订租赁合应明确约定双方的权利义务、违约责任及争议解决。

设定合理的押金标准；

约定具体的违约通知期限；

明确不可抗力的应对措施。

2. 加强事中管理

在租赁期间，出租人应定期检查房屋使用情况，并及时与承租人沟通，避免因疏忽导致更大的损失。

3. 寻求专业法律支持

遇到复杂的法律问题时，建议专业律师或房地产法律事务所，确保自身权益不受侵害。

实践中常见争议及解决思路

1. 房屋交接过程中的争议

在实际操作中，承租人可能因对房屋状况不满而拒绝退房。此时，出租人可以通过法律途径要求其限期搬离，并在必要时申请财产保全措施。

2. 费用结算争议

若双方在租金、押金或其他费用的结算问题上存在分歧，可通过司法鉴定或调解机构解决。

解除租赁协议收回房屋：法律程序与实务操作指南 图2

3. 房屋损坏赔偿争议

承租人若因使用不当导致房屋设施设备损坏，出租人需保留相关证据，并依据法律规定主张相应赔偿。

解除租赁协议并收回房屋是一个复杂且涉及多方利益的法律过程。出租人在操作过程中需严格遵守法律法规，确保自身的合法权益得到保护。也应注重与承租人的沟通协商，尽量避免因双方矛盾激化而引发不必要的诉讼成本和社会负面影响。

在“住房问题”日益受到社会关注的今天，如何妥善处理租赁关系解除后的各项事宜，已成为每个出租人和承租人都需要重点关注的问题。希望本文提供的实务操作指南能够为相关方提供有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）