业主委员会终止物业服务合同及其法律程序分析

在物业管理实践中，业主委员会（以下简称“业委会”）与物业服务企业之间的合作关系并不总是持久的。当双方因服务标准、收费问题或其他争议无法达成一致时，业主委员会有权依法终止物业服务合同。从法律程序、注意事项及实务操作等方面对业委会终止物业合同涵进行详细分析。

业主委员会终止物业服务合同的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》的相关规定

根据《民法典》第九百三十二条至第九百四十二条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表全体业主与物业服务企业签订或解除物业服务合同。第九百三十三条规定：“物业服务期限届满前，业委会或者物业使用人应当根据业主大会的决定，提前六十日书面通知对方是否续聘。”而第九百四十一条则明确，“因物业公司的服务质量问题导致业主委员会无法继续履行合业委会有权单方面解除合同。”《民法典》第九百四十二条还规定了物业服务企业不得以任何理由拒绝退出小区并移交相关资料。

业主委员会终止物业服务合同及其法律程序分析 图1

2. 《物业管理条例》的补充规定

根据《物业管理条例》，业委会终止物业服务合同需要履行以下程序：召开业主大会表决通过；向物业服务企业发出书面通知，并说明解除合同的理由；在街道办事处或社区居委会的监督下完成物业资料和财产的交接工作。

3. 地方性法规与司法实践

各地在实践中可能对终止物业合同涵的具体程序作出细化规定。某一线城市明确规定，业委会终止物业服务合同需要获得专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意，并需提前九十日通知物业服务企业。

业主委员会终止物业服务合同的实务操作

业主委员会终止物业服务合同及其法律程序分析 图2

1. 召开业主大会并表决通过

根据《民法典》第九百三十二条，业委会应当组织召开业主大会，就是否终止物业服务合同进行表决。表决事项需要经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意方可通过。

2. 提前通知物业服务企业

根据《民法典》第九百四十二条的规定，业委会应当提前六十日以书面形式通知物业服务企业解除合同，并说明理由。书面通知的内容应当包括以下几点：

终止合同的决定；

解除合同的具体原因（如服务质量不达标、收费不合理等）；

要求物业服务企业在限期内完成交接工作。

3. 监督物业退出与资料移交

业委会需要在街道办事处或社区居委会的指导下，督促物业服务企业办理退出手续，并完成以下事项：

移交物业管理区域内属于业主共有部分的资料（如建筑物规划图、竣工验收资料等）；

结算已预收但尚未使用的物业费用；

退还履约保证金或其他押金。

常见争议与法律风险

1. 单方面终止合同的风险

如果业委会在没有业主大会表决通过的情况下，迳行通知物业服务企业解除合同，则可能构成违约。此时，物业服务企业有权要求业委会承担相应的赔偿责任或主张继续履行合同。

2. 未按期完成交接的风险

在实务操作中，有些物业服务企业在收到解除通知后，可能会以各种理由拖延退出或拒绝移交资料，从而导致物业管理秩序混乱。对此，业委会应当及时向街道办事处或社区居委会反映情况，并通过法律途径维护业主权益。

3. 收费争议与服务质量标准的认定

在终止合同的事由中，收费问题和服务质量是常见的争议焦点。如果物业服务企业能够证明其服务达到合同约定的标准，则业委会单方面解除合同的行为可能被认定为违约。在实务操作中，业委会应当注意收集相关证据（如业主投诉记录、服务质量检查报告等）以支持其解约理由。

案例分析与经验

1. 典型案例分析

某小区业委会因对物业服务企业的收费和服务质量不满，决定召开业主大会表决是否终止合同。该提议获得专有部分面积占比85%以上及人数占比70%以上的业主同意。业委会随后向物业服务企业发出书面通知，并明确要求其在30日内完成退出手续。在街道办事处的监督下，双方顺利完成交接工作。

2. 经验

提前做好与物业服务企业的沟通工作，避免矛盾激化；

确保业主大会表决程序合法合规，尤其是需要获得“双过三分之二”的业主支持；

在发出终止合同通知前后，均应当以书面形式记录相关事项，并保存好所有证据材料。

风险管理建议

1. 建立完善的合同管理制度

业委会应当与物业服务企业签订详细的物业服务合同，并在合同中明确服务标准、收费方式、合同期限及解除条件等内容。合同应当约定争议解决机制（如协商、调解或诉讼）。

2. 加强日常监督与沟通

在日常管理中，业委会应当定期检查物业服务企业的履约情况，并通过业主大会等形式及时反馈业主意见。对于可能引发纠纷的问题，应当早发现、早处理。

3. 妥善保存相关证据

在终止合同的过程中，业委会需要妥善保存所有相关文件资料（如会议纪要、表决票、书面通知等），以应对可能出现的法律诉讼。

4. 寻求专业法律支持

面对复杂的法律问题或重大纠纷时，业委会应当及时寻求专业律师的帮助，确保自身权益不受损害。

业主委员会终止物业服务合同是一个涉及多方利益协调的过程。在实务操作中，业委会需要严格遵守法律法规的规定，并注意防范相关法律风险。只有通过合法合规的操作流程和完善的内部管理机制，才能有效保障全体业主的合法权益，维护物业管理秩序的和谐稳定。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）