物业服务人员退出管理的法律程序与实务要点

随着物业管理行业的不断发展，物业服务人员退出管理模式已经成为一个不可忽视的现象。无论是因为合同到期、业主大会决议还是其他原因，物业服务人员的退出都需要遵循一系列法律程序和实务操作。从法律角度出发，详细探讨物业服务人员退出管理的相关事宜，分析其法律要点，并结合实务经验提出建议。

物业服务人员退出管理的法律依据

在中华人民共和国境内，物业管理活动受到《民法典》《物业管理条例》等相关法律法规的规范。《民法典》第九百三十九条规定：“物业服务合同解除或者终止后，原物业服务人应当将物业管理资料移交给业主委员会或者新的物业服务人，并由业主委员会代表全体业主进行监督。” 这一规定为物业服务人员退出管理提供了基本的法律依据。

《物业管理条例》第四十六条进一步明确，物业服务企业应当在合同期限届满前两个月向业主委员会报告工作，并在合同终止后按照约定的时间完成交接。这一条款强调了物业管理工作中的程序性和时限性。

物业服务人员退出管理的法律程序与实务要点 图1

物业服务人员退出管理的程序

（一）提前通知与协商

1. 提前通知

根据《物业管理条例》第四十六条，物业服务企业应当在合同期限届满前三个月内向业主委员会发出书面通知，明确表示是否继续履行合同。如果决定退出，则需在合同终止前三个月告知业主委员会，并说明具体原因。

2. 协商解决

在收到物业服务企业的退出申请后，业主委员会应当组织召开业主大会，听取业主意见并就相关事项进行表决。如果三分之二以上业主同意退出，则可以启动交接程序；反之，则应与物业服务企业协商继续履行合同或调整服务内容和收费标准。

（二）交接程序

1. 资料移交

在正式退出管理之前，原物业服务人员应当将所有物业管理资料移交给业主委员会或新选聘的物业服务人员。这些资料包括但不限于：

物业管理区域内建筑物、设施设备的竣工验收资料；

设施设备的操作手册和维修记录；

业主资料档案（业主姓名、等信息）；

共有部分收益分配明细；

物业服务人员退出管理的法律程序与实务要点 图2

历史服务记录和费用收缴凭证。

2. 财务结算

物业服务人员应当与业主委员会进行财务对账，结清所有应收应付款项，并提供详细的财务报表。特别需要注意的是，共有部分的收益分配应当公平合理，不得挪用或私分。

3. 设施设备交接

对于小区内的共用设施设备，特别是电梯、消防系统等直接影响业主生活的设施，必须确保其完好性并做好交接记录。必要时可以邀请专业人员对设施设备进行现场查验，并签署书面确认书。

4. 人员撤离

物业服务人员应当在规定时间内撤出管理区域，并不得以任何理由滞留。对于因退出管理而产生的费用，如未结清的员工工资或社保等，应当由物业服务人员自行承担。

（三）后续跟进

1. 新物业服务企业的选聘

业主委员会应当及时组织召开业主大会，就新物业服务企业的选聘事宜进行表决。选聘过程中应当遵循公开、公平、公正的原则，并将选举结果向全体业主公布。

2. 服务标准的监督

在新物业服务企业入驻后，业主委员会应当继续对服务质量进行监督，确保其符合合同约定和相关法律法规的要求。

退出管理中的常见问题及应对措施

（一）如何处理遗留问题？

在实际操作中，往往会有一些遗留问题需要解决。前期物业服务人员未尽职责导致的设施设备损坏、账目不清等问题。对此，应当要求原物业服务人员提供详细的说明和证明材料，并由业主委员会组织专业团队进行核查。如果发现违法或违约行为，可以依法提起诉讼或仲裁。

（二）如何确保交接工作的顺利进行？

为避免因交接不当引发纠纷，建议采取以下措施：

1. 成立专门的监督小组，由业主代表、律师和相关专业人士组成，全程参与交接工作；

2. 对重要的交接环节进行公证，防止后续争议；

3. 及时向当地街道办事处或物业管理行政主管部门报备，接受指导和监督。

典型案例分析

案例一：物业服务人员因合同到期退出管理

某小区的物业服务合同期限即将届满，物业企业在提前两个月向业主委员会发出通知表示不再续约。业主委员会立即组织召开业主大会，并表决通过了新物业服务企业的选聘方案。在交接过程中，原物业服务企业按规定移交了所有资料，并与新物业服务企业完成了设施设备的查验工作。

案例二：因质量问题引发的退出事件

一家物业服务企业在合同期内多次出现服务质量问题，导致部分业主投诉。尽管业主委员会多次督促整改，但效果不佳。在召开业主大会后，超过三分之二的业主表决同意终止合同，并要求该物业企业立即退出管理区域。在整个过程中，原物业服务企业拒绝移交相关资料，业主委员会遂提起诉讼，法院判决其履行交接义务。

物业服务人员退出管理是一个复杂的过程，涉及法律程序、实务操作和多方利益的协调。只有严格遵循法律规定，并注重程序正义，才能确保整个过程顺利进行，最大限度地维护业主权益和社会稳定。

随着物业管理行业的发展和完善， hopefully有关物业服务退出管理的法律法规将更加健全，物业管理市场的竞争也将更加规范有序。建议相关主管部门加强对物业服务企业的监管力度，建立黑名单制度，对恶意退出或拒不配合的企业进行惩处，以促进行业健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）