因虚假宣传购房能退款吗？法律依据与应对策略
在房地产市场中，虚假宣传问题屡见不鲜。一些开发商为了吸引购房者，往往会在广告、推广活动中夸大其词，甚至虚构事实。“名校学区”、“高端配套”等宣传语可能与实际情况不符，导致购房者在签订合同后发现事实与宣传严重不符。这种情况下，购房者往往会质疑：因虚假宣传购房能退款吗？从法律角度详细阐述这一问题，并为购房者提供应对策略。
虚假宣传？
虚假宣传是指房地产开发商或其销售人员通过广告、宣传单页、口头承诺等方式，故意夸大、虚构或者隐瞒与商品房销售有关的重要信息，误导购房者作出错误的购房决策。根据《中华人民共和国民法典》第72条和第73条规定，虚假宣传属于欺诈行为，损害了购房者的知情权和选择权。
在司法实践中，虚假宣传的情形主要包括以下几种：
因虚假宣传购房能退款吗？法律依据与应对策略 图1
1. 夸大其词：将“普通商品房”吹嘘为“豪宅”，或将“周边规划中”的设施描述为“即将建成”。
2. 隐瞒真实信息：未告知购房者房屋存在严重的质量问题或被抵押、查封的情况。
3. 虚假承诺：承诺“学区房”、“潜力巨大”等无法兑现的承诺。
因虚假宣传购房，能否解除合同并退款？
在商品房买卖合同中，开发商通常会要求购房者签订《商品房买卖合同》及补充协议。如果购房者因虚假宣传而与开发商签订了购房合同，是否能够通过法律途径解除合同并要求退还已付房款呢？这需要结合具体情况进行分析。
1. 合同无效的情形
根据《中华人民共和国民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下签订合同的，该合同可以被认定为无效。如果购房者能够证明开发商存在虚假宣传行为，并且这种行为直接导致其作出了购房决策，则购房者可以通过诉讼请求确认合同无效并要求返还已付购房款。
2. 可撤销合同的情形
根据《民法典》第147条，重大误解或欺诈行为下签订的合同属于可撤销合同。如果购房者基于虚假宣传而签订合同，但合同并未完全符合无效条件，则购房者可以通过行使撤销权解除合同并要求退款。
3. 违约责任的情形
在一些情况下，开发商虽然存在虚假宣传，但如果这种虚假宣传并未构成根本违约（即未导致购房目的无法实现），购房者可能需要通过追究开发商的违约责任来主张赔偿，而非直接解除合同并要求退款。
购房者如何应对虚假宣传？
1. 保留证据
购房者在购房过程中要注意收集和保存相关证据，包括广告宣传单页、销售人员承诺记录、聊天记录等。这些证据在后续维权中可能成为重要依据。
2. 及时行使权利
购房者发现问题后应时间与开发商沟通协商解除合同，如果协商未果，则应及时向当地房地产主管部门投诉或提起诉讼，避免因超过法定时效而丧失胜诉权。
3. 寻求法律援助
复杂的纠纷往往涉及专业法律问题，建议购房者在必要时专业律师，通过法律途径维护自身权益。
典型案例分析
案例一：虚假宣传“学区房”
某开发商在广告中大力宣传其楼盘为“名校学区”，承诺购房者子女可直接入学。在交房后，购房者发现该楼盘并未被列入学区范围。购房者可以主张合同解除并要求退还购房款。
案例二：虚假承诺“潜力”
某开发商声称其开发的楼盘具有巨大的空间，并以此作为主要卖点吸引购房者。项目建成后房价不升反降，购房者因此起诉要求退款或赔偿损失。
法院在审理此类案件时会综合考虑以下因素：
- 开发商是否有主观故意（如明知宣传内容虚假仍进行推广）；
- 购房者是否因虚假宣传而产生购房动机；
因虚假宣传购房能退款吗？法律依据与应对策略 图2
- 虚假宣传的具体内容是否对合同订立产生了实质性影响。
法律依据
1. 无效合同：开发商存在欺诈行为，导致购房者违背真实意思签订合同（《民法典》第148条）。
2. 可撤销合同：购房者因重大误解签订合同或受到欺诈而签订合同（《民法典》第147条、第149条）。
3. 违约责任：开发商违反合同约定的义务，承担相应的赔偿责任（《民法典》第57条、第582条）。
如何避免虚假宣传带来的风险？
对于购房者而言，防范虚假宣传风险可以从以下几个方面入手：
1. 认真审查合同
在签订商品房买卖合特别注意与开发商承诺不符的部分，并要求将所有口头承诺写入书面补充协议。
2. 核实信息真实性
对开发商的广告宣传内容保持理性判断，可以通过实地考察、周边居民等验证其真实性。
3. 选择信誉良好的开发商
尽量选择品牌房企，这类企业通常更注重企业形象和口碑，虚假宣传的可能性较低。
4. 及时行使法律权利
一旦发现权益受到侵害，应立即采取行动维护自身合法权益，避免错过诉讼时效。
因虚假宣传购房能否退款，取决于具体情况的复杂性。购房者需要根据案件事实，结合法律规定，通过合法途径主张权利。在整个过程中，购房者既需要保持理性，又要有充分的证据支持自己的主张。随着我国法律对消费者权益保护力度的不断加大，相信在未来的司法实践中，购房者的合法权益将得到更加全面的保障。
（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）