拆迁时房屋改扩建如何补偿及法律依据分析

拆迁中的房屋改扩建？

在城市化进程不断加快的背景下，土地资源日益紧张，政府为了公共利益需要，往往会通过征收、征用等方式获取私人所有的土地和建筑物。在此过程中，被征收人对其所有或使用的不动产进行过改扩建的情况并不少见。“房屋改扩建”，是指对原有房屋进行加层、扩建、改建等行为，使其在使用功能、结构布局或者建筑面积等方面发生重大变化的行为。在拆迁时，如果被征收房屋存在改扩建情形，该如何计算补偿金额？哪些改扩建部分可以获得补偿？这些都是实践中经常遇到的问题。

结合《城市房屋拆迁管理条例》和《土地管理法》的相关规定，详细分析拆迁过程中涉及房屋改扩建的补偿方式、补偿标准以及法律争议点。在分析过程中，我们将结合具体案例，以期为读者提供更为直观的理解。

房屋改扩建的概念与分类

拆迁时房屋改扩建如何补偿及法律依据分析 图1

（一）房屋改扩建的概念

“房屋改扩建”是指在原有建筑物的基础上，通过改变其结构布局、增加使用面积或功能用途等方式进行的改造行为。这种行为可以是局部性的，也可以是对整个建筑物进行全面性的调整。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，被征收人享有对被征用土地上的建筑物、构筑物及其附属设施的权利。在拆迁过程中，任何合法存在的建筑物都应当获得相应的补偿，包括在改扩建后的新增部分。

（二）房屋改扩建的分类

1. 未取得规划许可的改扩建

这类改扩建通常被称为“违章建筑”，是指未经相关行政主管部门批准进行的改造行为。这类建筑往往不具备合法性，在拆迁时一般不予补偿，只有在确有特殊情况时才给予适当处理。

2. 部分合法、部分非法的情况

在实际操作中，并非所有的房屋改扩建都是完全合法或完全不合法的。可能存在某些建筑部分符合规划要求，而另一部分不符合的情形。对于这部分建筑，通常需要逐一审核，分别定性后才能确定补偿方式。

3. 完全合法合规的改扩建

这类情况是指被征收人在取得相关行政许可的前提下进行的改造行为。这类建筑物在法律上享有完整的权利，因此应当获得充分的拆迁补偿。

改扩建房屋如何进行拆迁补偿？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，补偿方式主要分为货币补偿和产权调换两种形式。对于改扩建房屋而言，补偿的具体方式需要综合考虑以下几个因素：

拆迁时房屋改扩建如何补偿及法律依据分析 图2

（一）评估价值法

1. 市场价值评估

对于合法合规的改扩建部分，通常会按照其市场价值进行评估，并以此作为补偿依据。

2. 重置成本法

在某些情况下，评估人员可能会采用重置成本法来确定改扩建房屋的价值。这种方法是基于重建一座与被征收房屋相同或类似的建筑物所需的成本来进行估算的。

3. 比较分析法

这种方法主要是通过比对类似建筑的市场交易价格，结合被征用房屋的具体情况进行价值评估。

（二）区分对待原则

1. 对未取得规划许可的部分不予补偿。

根据《城乡规划法》的相关规定，在城市建成区内擅自进行房屋改扩建，且无法采取改正措施消除影响的违章建筑，将不予补偿。

2. 对部分合规的部分给予适当补偿。

如果改扩建行为既有依法合规的部分，也有违反规划的部分，则要对合法部分予以补偿，非法部分则不予补偿。

（三）注意事项

1. 分阶段评估

改扩建可能发生在房屋取得后的不间段，因此在进行补偿时需要明确各个时期改扩建的合法性，并对其产生的价值变化分别评估。

2. 权属证明审查

在实践中，评估人员会对房屋的所有权证、建设用地规划许可证等文件进行详细审查，以确定改扩建部分是否属于合法建筑范畴。

3. 协商解决机制

对于补偿和金额存在争议的情形，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了协商、调解直至行政复议和诉讼的解决途径。在实际操作中，被征收人应当积极与征收部门沟通，并在必要时寻求法律帮助。

法律适用的具体问题

（一）未取得规划许可的改扩建部分处理

对于未经批准擅自进行房屋改扩建行为，在《城乡规划法》中有明确规定：

- 第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

- 无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者依法予以其他处理。

（二）既有合法也有非法改扩建的情形

在实际操作中，存在部分改扩建行为既有一些建筑符合规划要求，又有一部分不符合的情况。对此，《关于审理行政许可案件若干问题的规定》（法释[2018]29号）明确指出：“对被诉具体行政行为的合法性，应当进行综合审查。” ：

- 合规的部分应当获得补偿；

- 违章部分不予补偿。

（三）完全合法合规改扩建的情形

对于完全合法合规的房屋改扩建，《城市房屋拆迁管理条例》明确要求，必须依法给予相应补偿。根据《土地管理法》，对于被征收的土地上附着的建筑物和构筑物，也应当一并进行评估和补偿。

典型案例分析

案例1：仅部分合法合规

某市A区居民李某在2025年取得了一处国有土地使用权，并在该用地上建造了一栋三层住宅楼。2028年未经规划部门批准，李某擅自将其中一层改为商业用途，并进行了内部装修。后因城市道路拓宽需要被征收。

分析：

- 三层主体建筑属于合法建筑；

- 未取得变更用途的规划许可，擅自改变用途的部分（商业用途）应认定为违法行为。主体建筑可以按照市场价值给予补偿，但非法改扩建部分不予补偿。

案例2：完全合法合规

某市B区张某于2015年通过公开出让取得土地使用权，并按规划部门批准的建设方案进行施工，期间严格按照《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的要求完成建设。后来因地铁修建需要被征收。

分析：

- 因为改扩建完全符合相关规划要求，其增量部分可以按照评估价值获得全额补偿。

与建议

通过上述分析在拆迁过程中如何处理房屋的改扩建部分是一个复杂的问题，涉及到法律适用的多个方面。特别要注意区分不同情形，并根据具体情况进行合法合规性的审查和评估。

为了更好地维护自身合法权益，在遇到此类问题时：

1. 及时收集相关证据

包括但不限于规划许可文件、施工图纸、相关审批手续等。

2. 了解当地政策法规

每个地方的拆迁补偿标准可能会有差异，建议详细了解当地的实施细则和操作流程。

3. 寻求专业法律帮助

如果在补偿金额或上存在疑问，应当及时专业的征收补偿律师。通过法律途径解决问题是维护自身权益的最有效途径。

在房屋改扩建涉及的拆迁补偿问题中，既要秉持法治精神，也要体现出公平合理的原则，确保每一个补偿决定都能经得起事实和法律的检验。作为被征收人，也需要提高自身的法律意识和维权能力，这样才能在遇到类似问题时更好地保护自己的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）