房屋虚假宣传能否解除合同？法律依据与实务分析

在近年来的房地产市场中，房屋虚假宣传现象屡见不鲜。购房者在面对开发商的广告宣传时，往往基于对“美好家园”的憧憬而做出购房决定。一旦发现实际情况与宣传内容严重不符，购房者往往会遭遇维权困境。从法律角度出发，详细探讨房屋虚假宣传是否能够作为解除合同的理由，并结合实务案例进行分析。

房屋虚假宣传？

房屋虚假宣传是指房地产开发企业在销售过程中，通过广告、宣传资料、沙盘模型等方式，对商品房的位置、用途、面积、结构、环境、配套等重要信行夸大或隐瞒的行为。这种行为不仅违反了诚实信用原则，还可能导致购房者在信息不对称的情况下做出错误的购房决策。

根据《中华人民共和国广告法》第二条和《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告必须真实、准确、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容。房屋虚假宣传的具体表现形式包括但不限于以下几种：

1. 夸大其词：将普通商品房宣传为“学区房”“高尔夫社区”，但并未兑现。

房屋虚假宣传能否解除合同？法律依据与实务分析 图1

2. 隐瞒事实：掩盖房屋质量问题、周边环境恶化（如临近工业区或垃圾站）等。

3. 虚假承诺：承诺“赠送面积”“升值保障”，但实际无法履行。

购房者在发现房屋虚假宣传后，往往会问：这种情况下能否解除合同？答案取决于虚假宣传的严重程度及其对购房决策的影响。

房屋虚假宣传与合同解除的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第五百三十二条和五百四十八条规定，若一方因重大过失或故意隐瞒重要事实，导致对方基于错误意思表示订立合同，则另一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同。

房屋虚假宣传能否解除合同？法律依据与实务分析 图2

在房屋买卖合同中，虚假宣传行为通常会被认定为“欺诈”。如果虚假宣传的核心内容（如学区房、周边配套等）对购房者购房决策具有重大影响，且开发商明知其不实，购房者便可以据此主张解除合同并要求赔偿损失。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条进一步明确规定：“出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人有权请求解除合同。”虽然该条规定主要针对“无证销售”问题，但其精神实质与房屋虚假宣传具有相似性。

实务中的争议点及裁判规则

在司法实践中，关于房屋虚假宣传能否解除合同的问题，法院通常会综合考虑以下因素进行判断：

1. 虚假宣传的性质：是否涉及房屋的核心价值（如学区房资格、周边配套设施）。

2. 购房者主观认知：购房者是否因虚假宣传而产生重大误解。

3. 开发商的过错程度：是否存在故意隐瞒或误导行为。

案例分析：

某法院审理的一起案件中，购房者张某购买了一套标注为“学区房”的商品房。但在交房后发现该房屋并未被列入学区范围。法院经调查认为，开发商在广告宣传中明确将“学区房”作为卖点，且未在其签订的购房合同中如实告知真实情况，构成欺诈。最终判决支持张某解除合同并退还全部购房款。

裁判思路

1. 开发商的虚假宣传是否构成了购房者对房屋用途、价值等方面的合理预期。

2. 虚假宣传内容与购房者的真实需求之间是否存在直接关联性。

3. 开发商是否采取了积极措施（如更正广告内容、签订补充协议）来弥补其过失。

购房者的权利救济

对于遭遇房屋虚假宣传的购房者，可以通过以下途径维护自身权益：

1. 协商解决：与开发商沟通，要求变更合同或赔偿损失。

2. 提起诉讼：向人民法院起诉，请求解除合同并要求赔偿。

3. 寻求行政帮助：向当地住建部门举报，若存在虚假宣传，则可责令整改。

需要注意的是，购房者主张解除合同应当在合理期限内提出。如果超过一定期限（通常为交房后一年），法院可能会驳回其诉讼请求，理由为购房者已通过实际行为（如收楼）表明接受现状。

与建议

房屋虚假宣传是侵害购房人知情权和选择权的重要表现形式。根据现行法律规定，若开发商的虚假宣传构成欺诈，则购房者有权解除合同并要求赔偿损失。在具体操作中，购房者需要收集充分证据（如广告宣传单、购房合同等），证明虚假宣传的存在及其对自身决策的影响。

为避免日后的纠纷，购房者在签订购房合应特别关注以下条款：

1. 房屋用途及周边配套设施的具体描述。

2. 开发商承诺的兑现时间及违约责任。

3. 解除合同的条件和程序。

通过法律手段维护自身权益的购房者也应当提高风险意识，避免盲目相信广告宣传，必要时可以咨询专业律师或第三方机构。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）