虚假宣传与购房合同解除权：法律依据与实践分析

在现代商业社会中，“虚假宣传”已成为一个备受关注的法律议题，尤其是在购房等重大消费领域。重点探讨“虚假宣传是否可以要求退房”的相关问题，并结合法律规定和司法实践进行深入分析。

虚假宣传？

虚假宣传是指市场主体通过广告、产品说明或其他形式，故意夸大或虚构商品和服务的真实情况，误导消费者作出不符合真实意思表示的民事行为。在购房领域，虚假宣传主要表现在房地产开发商为促进销售而对项目情况进行不实描述。

根据《反不正当竞争法》第8条规定：“经营者不得对其商品的功能、性能、用途等作引人误解的虚假宣传。”司法实践中，法院通常将以下情形认定为虚假宣传行为：

1. 将未经过政府部门审批的概念房（如“规划中的学校”）作为现成设施进行宣传；

虚假宣传与购房合同解除权：法律依据与实践分析 图1

2. 随意夸大楼盘周边配套设施；

3. 虚假承诺产权性质或隐瞒限购政策。

这类不实表述往往会对购房人的购买决策产生重大影响，构成欺诈或误导。

虚假宣传与合同可撤销性的法律认定

根据《民法典》第148条：“一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 当开发商存在虚假宣传行为时，购房人可以主张合同可撤销。

司法实践中，法院主要关注以下构成要件：

1. 开发商是否存在主观故意：是否明知宣传内容不实仍进行推广

2. 虚假陈述对购房决策的影响程度：购房者购买房产的主要考虑因素

3. 欺诈行为与购房意思之间的因果关系

虚假宣传与购房合同解除权：法律依据与实践分析 图2

在“某房企虚假宣传案”中，法院认为开发商在售楼过程中将未竣工的规划项目作为已建成设施向购房人展示，属于典型的虚假宣传。最终判决支持购房人的退房请求，并要求返还已付购房款。

购房合同解除权的法律适用

根据《商品房销售管理办法》第15条以及《民法典》的相关规定，在以下情况下购房人享有解除权：

1. 标的物重大瑕疵

2. 履约利益落空

3. 合同目的无法实现

司法实践中，法院主要从以下几个维度评估虚假宣传与合同解除之间的因果关系：

宣传内容的具体表述及其误导程度；

虚假陈述对购房者决策的影响权重；

房屋的实际价值与预期差距是否足以影响购房者真实意思表示。

在处理类似案件时，法官通常会综合考量合同履行情况、双方过错程度等因素，作出公平合理的裁判。

购房人的维权路径

当遇到虚假宣传行为时，购房人可以通过以下途径维护自身合法权益：

1. 协商解决：与开发商进行沟通协商，要求变更或解除合同

2. 申请调解：向消费者协会或其他调解组织申请调解

3. 仲裁程序：根据合同约定提起仲裁申请

4. 向政府部门举报：向住建部门实名投诉

5. 提起诉讼：在上述途径无法解决问题时，依法向法院提起诉讼

法律风险防范建议

为降低交易风险，确保购房人权益，建议采取以下措施：

1. 签订购房合要求全面列明宣传中的各项承诺，并明确违约责任

2. 妥善保存所有置业过程中形成的书面材料，包括广告宣传单、文章等证据

3. 购房前充分了解项目真实情况，必要时可专业律师意见

虚假宣传行为不仅违背了诚实信用原则，也损害了消费者合法权益。在购房这种重大民事活动中，企业和个人都应该严格遵守法律规范。

对于房地产企业而言，规范营销行为、杜绝虚假宣传不仅是法律要求，也是企业可持续发展的必由之路。

作为购房人，在面对开发商的各类营销宣传时，更要保持理性头脑，仔细审阅合同条款，必要时寻求专业法律服务。只有这样，才能在保障自身合法权益的促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）