租铺面合同能否提前终止？法律依据与实务操作解析

随着商业租赁市场的活跃，租铺面作为一种常见的商业活动形式，在日常生活中屡见不鲜。实际租赁过程中，由于种种原因，承租方或出租方可能会面临需要提前终止合同的情形。这种情况下，许多人都会产生疑问：租铺面合同是否可以提前终止？在什么情况下可以合法终止？从法律角度出发，结合实践案例，为您详细解析。

租铺面合同的法律性质及基本条款

租铺面合同属于商业租赁合同的一种形式，其本质是出租方将其所有或有权支配的商铺使用权转移给承租方，并收取租金的一种契约关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租铺面合同具有典型的租赁法律性质。

在实际操作中，一份完整的租铺面合同应包含以下基本条款：

租铺面合同能否提前终止？法律依据与实务操作解析 图1

1. 租赁物信息：包括商铺的位置、面积、权属证明等；

2. 租赁期限：明确起止日期及续签条件；

3. 租金标准：包括基本租金和调整机制；

4. 双方权利义务：包括维修责任、公共区域管理费用的承担等；

5. 合同解除条件：明确提前终止的情形及程序。

租铺面合同能否提前终止？

根据《民法典》的相关规定，租铺面合同在以下情况下可以提前终止：

1. 协商一致解除

根据《民法典》第五百六十二条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”如果出租方和承租方通过友好协商达成一致意见，同意提前终止租赁合同，那么合同是可以被提前终止的。

案例分析：

张三与李四签订了一份为期五年的商铺租赁合同。由于市场环境变化，双方协商后决定提前两年终止合同，并办理了相关手续。这种情况下，合同的提前终止是合法有效的。

2. 当事人一方违约导致合同解除

如果承租方或出租方在履行合同过程中存在根本性违约行为，守约方有权解除合同并要求赔偿损失。常见的违约情形包括：

承租方未按期支付租金；

出租方未能提供符合约定的租赁物；

未经双方同意擅自转租或改变商铺用途。

案例分析：

某商业街的承租方因经营不善，连续三个月未按时缴纳租金。根据合同条款及法律规定，出租方有权单方面解除合同，并通过法律途径追究违约责任。

3. 不可抗力事件导致合同无法履行

根据《民法典》第五百九十条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”如果发生自然灾害、战争等不可抗力事件，导致商铺无法正常使用或出租方无法继续提供服务，双方均可协商提前终止合同。

案例分析：

发生了严重的地震灾害，导致商铺设施严重损毁，无法正常运营。承租方和出租方协商后决定提前终止合同，并通过保险理赔等解决了后续问题。

租铺面合同提前终止的程序

无论是基于何种原因提前终止合同，都应严格遵守法定程序，以确保双方的合法权益不受损害：

1. 协商解除

双方达成一致意见后，应当签订书面协议，明确终止时间及后续事项；

清理租赁关系，结清租金、押金等费用；

办理商铺交接手续。

2. 违约解除

守约方向违约方发出书面通知，要求其在合理期限内履行合同义务或赔偿损失；

若违约方未在限期内改正，则守约方可向法院提起诉讼，请求解除合同并主张赔偿。

3. 不可抗力解除

受损方应尽快向对方通报不可抗力事件的发生；

协商确定终止事宜，并签订书面协议；

如无法达成一致，可通过法律途径解决。

租铺面合同提前终止的注意事项

在实际操作中，许多承租方和出租方由于缺乏对法律法规的深入了解，在处理提前终止问题时常常会遇到一些误区。为了避免这些误区，应注意以下几点：

1. 确保解除程序合法

无论是协商解除还是违约解除，都应严格按照合同约定和法律规定进行。避免因程序不合法而导致不必要的法律纠纷。

提醒：

协商解除需签订书面协议；

违约解除需保留充分的证据（如催款通知、律师函等）。

2. 正确处理财产交接

在终止合应妥善处理商铺内的财产和设施。建议双方共同到场进行清点，并制作清单，避免因物品丢失或损坏产生争议。

提醒：

结算费用时，应包含已使用的服务和未使用的部分；

对于押金的退还，需依据合同约定扣除可能产生的损失后返还。

3. 谨慎处理转租问题

如果承租方在未经出租方同意的情况下擅自转租，可能会被认为构成违约。在提前终止合应特别注意转租行为的合法性，避免引发新的纠纷。

提醒：

如需转租，必须事先与出租方协商并取得书面同意；

签订转租协议时，建议法律顾问参与，确保条款合法合规。

律师建议

为保护自身权益，减少法律风险，在处理租铺面合同提前终止问题时，建议采取以下措施：

1. 及时专业律师

在遇到可能需要提前终止合同的情形时，应及时寻求专业律师的意见，了解自己的权利和义务。律师可以根据具体案情提供专业的法律建议，帮助您做出最优决策。

2. 保留相关证据

无论是协商解除还是违约解除，在整个过程中都应妥善保存所有书面文件和往来函件。这些证据在日后可能成为证明事实的重要依据。

租铺面合同能否提前终止？法律依据与实务操作解析 图2

3. 严格按照程序操作

在终止合同前，应仔细阅读并理解租赁合同中的各项条款，确保自己的行为符合法律规定和合同约定。必要时可通过法律途径维护自身权益。

租铺面合同的提前终止是一个复杂而敏感的问题，涉及法律、经济和商业等多个方面。只有严格遵守法律法规，充分履行合同义务，才能在合法合规的前提下顺利解决问题。

如果您在处理租铺面合同的过程中遇到任何疑问或困难，建议及时寻求专业律师的帮助，以确保您的合法权益得到最大程度的保护。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）