商品房虚假宣传是否可以退房？法律依据与实务分析

在当前中国房地产市场中，商品房虚假宣传问题屡见不鲜。购房者在购买商品房时，往往依赖于开发商的广告宣传、销售承诺以及合同约定来作出决策。一些开发商为了吸引购房者，常常夸大其词或隐瞒真实信息，导致购房者在签订购房合同后发现实际情况与宣传不符。这种情况下，购房者往往会产生退房的想法，但具体能否实现却存在诸多法律问题。从法律角度出发，结合实务案例，详细分析商品房虚假宣传是否可以退房的相关法律依据及操作流程。

商品房虚假宣传的法律性质

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，商品房买卖合同属于民事合同的一种，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。开发商在销售过程中进行虚假宣传，属于违反诚信原则的行为。具体而言，虚假宣传可以分为以下几种情形：

1. 夸大其词：将“普通住宅”宣传为“高端豪宅”，或者将“周边配套设施尚未规划”描述为“成熟社区”。

2. 隐瞒事实：未告知购房者房屋存在质量问题、土地使用权年限不足等情况。

商品房虚假宣传是否可以退房？法律依据与实务分析 图1

3. 虚假承诺：承诺“学区房”但实际不符合入学条件，或承诺“赠送面积”但并未实际履行。

根据《民法典》第五百零二条规定：“合同的签订应当符合法律、行政法规的规定，不得违背社会公共利益。”如果开发商的宣传内容存在欺诈性，购房者可以主张撤销合同或要求赔偿损失。

商品房虚假宣传是否可以退房？法律依据与实务分析 图2

商品房虚假宣传的退房条件

在实务中，购房者因虚假宣传而主张退房的情况较为常见。根据《民法典》相关规定，只有在特定条件下，购房者才能合法解除购房合同并要求退还已付房价款及相应利息。具体包括以下几种情形：

1. 欺诈行为成立：如果开发商的虚假宣传构成欺诈，购房者可以依据《消费者权益保护法》第五十五条规定主张退房。“某房地产公司承诺其开发的商品房为‘学区房’，但实际并未与任何学校达成合作意向。”

2. 重大误解：根据《民法典》百四十七条，如果购房者因虚假宣传产生重大误解，导致合同目的无法实现，可以申请撤销合同。

3. 根本违约：如果虚假宣传内容直接关系到购房者购买房屋的根本目的（如虚假宣传“温泉入户”但实际无此设施），导致合同目的落空，购房者有权解除合同。

需要注意的是，在主张退房时，购房者应当举证证明开发商的虚假宣传行为与其购房决策之间存在因果关系。提供广告宣传册、销售人员承诺记录等证据材料。

商品房虚假宣传的法律后果

1. 合同解除：如果虚假宣传构成欺诈或重大误解，且符合法律规定解除条件的，购房者可以要求解除合同。

2. 退还购房款及利息：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，[购房人]可以请求返还已付购房款及利息、[房地产开发企业]应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

3. 赔偿损失：如果虚假宣传导致购房者遭受实际损失（如因信赖开发商承诺而额外支付装修费用等），有权要求开发商赔偿。

商品房虚假宣传退房的操作流程

1. 收集证据：包括但不限于广告宣传资料、售楼部接待记录、销售人员承诺录音录像、购房合同等。

2. 协商解决：购房者可以尝试与开发商协商解除合同，退还已付购房款。如果协商未果，可以要求开发公司将相关费用（如违约金）降至最低。

3. 提起诉讼：如果协商未果，建议通过法律途径解决问题。根据《民法典》第五百七十八条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

4. 申请仲裁：如果购房合同中约定了仲裁条款，购房者可以按照约定向仲裁机构申请仲裁。

法律实务中的注意事项

1. 举证难度：虚假宣传是否构成欺诈需要提供充分证据证明，这在实务中可能存在一定难度。购房者应尽量保留所有与开发商沟通过程相关的证据材料。

2. 合同条款限制：部分购房合同可能会对退房条件作出限制性规定（如“一经签订概不退还”等），此时购房者需要依据《民法典》第五百二十七条规定主张相关条款无效。

3. 时效问题：根据《民法典》百八十八条规定，向人民法院请求事权利的诉讼时效期间为三年。购房者应在知道或应当知道虚假宣传行为之日起三年内提起诉讼或申请仲裁。

商品房虚假宣传是否可以退房，取决于虚假宣传的具体内容、性质以及对购房合同履行的影响程度。在实务操作中，购房者需要充分收集证据，并依法通过协商或诉讼途径维护自身合法权益。建议购房者在签订购房合尽量明确开发商的各项承诺，并要求其以书面形式予以固定，以便后续举证。

在国家持续加强房地产市场调控的背景下，广大购房者更应擦亮眼睛，理性购房，也需要掌握一定的法律知识，以更好地保护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）