房屋买卖与租赁并存：法律关系及纠纷处理实务

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖与租赁并存的现象日益普遍。这种模式在实践中既为当事人提供了更为灵活的交易方式，也带来了复杂的法律问题。结合相关法律规定和司法实践，探讨房屋买卖与租赁并存情形下的法律适用、权利义务关系及纠纷处理要点。

合同履行中的权利义务

1. 房屋买卖合同与租赁合同的效力

在房屋买卖与租赁并存的情况下，买受人与出租人之间存在两个独立的合同关系：一个是房屋买卖合同，另一个是租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，这两份合同均为合法有效的民事合同，各自约束当事人履行相应的义务。

2. 买受人的知情权和参与权

房屋买卖与租赁并存：法律关系及纠纷处理实务 图1

买受人在签订房屋买卖合应当了解出租人与承租人之间已存在的租赁关系。买受人有权要求卖方提供租赁合同，并对租赁期限、租金标准以及解除条件等条款进行必要的审查。卖方负有如实告知义务，如因未尽到该义务导致买受人损失，需承担相应责任。

3. 出租人的协助义务

在房屋买卖过程中，卖方作为出租人，应积极履行其在租赁合同中的义务。在买受人要求解除租赁合卖方不得无故阻挠；卖方还负有协助办理租赁合同的变更或终止手续等义务。

4. 承租人的选择权

根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在房屋买卖与租赁并存的情况下，承租人依法享有优先购买权和续租权。这意味着，在同等条件下，承租人有权优先于其他买受人获得该房产的所有权。

责任承担的边界划分

1. 卖方的责任

卖方作为租赁合同的一方当事人和房屋买卖合同的相对方，可能面临多重法律责任：

如果因其隐瞒租赁事实或未尽告知义务，导致买受人权益受损，则需承担违约责任。

房屋买卖与租赁并存：法律关系及纠纷处理实务 图2

在买受人行使优先权的情况下，若卖方未能按照约定履行过户或其他协助义务，则可能构成对承租人的侵权。

2. 买受人的权利限制

作为房屋的新所有权人，买受人的权利受到租赁合同的制约。未经承租人同意，买受人不得随意改变房产用途或进行其他重大改扩建行为。在租赁期间内，买受人无权要求承租人提前退租，除非其能够证明承租人存在根本违约行为。

3. 承租人的责任边界

尽管承租人在房屋买卖与租赁并存的情形下享有优先权和续租权等特殊权利，但这并不意味着其可以完全免责。承租人应在约定的期限内按时支付租金，并在租赁关系终止时及时腾退房产。

争议解决的注意事项

1. 优先处理权问题

在司法实践中，法院会根据案件具体情况判断买受人和承租人的权利保护顺序。一般而言，在不存在恶意串通等情形下，应保障承租人的合法权益。但随着买卖合同关系的确立，承租人的续租请求权可能会受到限制。

2. 优先权的行使条件

司法裁判强调，只有在买受人并非善意取得、且其权益未因此受损的情况下，才可能支持其要求卖方承担法律责任。这就要求买受人在行使相关权利时必须具备充分的事实依据和法律依据。

3. 合同解除与赔偿问题

当租赁关系因买卖行为的发生而受到影响时，各方当事人均可能面临诉讼风险。如果承租人以未征得同意为由主张解除租赁合同，则需要证明其遭受的实际损失，并要求卖方或买受人承担相应的损害赔偿责任。

其他注意事项

1. 租赁期限与买卖合同期限的协调

在实践中，建议买受人和出租人在签订房屋买卖合就租赁关系的具体处理达成明确约定。可以约定买卖合同生效后一定时间内优先解决租赁问题，或由卖方负责提前解除租赁合同。

2. 权利告知机制的完善

为了减少日后可能出现的纠纷，建议在买卖双方签署合同前，提供充分的机会让买受人与承租人进行直接沟通，并就各自的意向达成初步共识。必要时，可聘请专业律师或中介人员协助谈判和签约工作。

3. 风险预防措施的落实

在签订相关合除条款内容应当清晰明确外，还应特别注意以下几点：

约定详细的违约责任条款；

设定合理的履行期限和条件；

考虑到可能发生的各种情形，并制定相应的应急预案。

房屋买卖与租赁并存现象的普遍存在，使得相关法律关系变得日益复杂。作为交易各方，应当在充分了解法律规定的基础上审慎行事，并通过签订完善的合同来预防和降低交易风险。在遇到争议时，则应尽可能采取协商的解决；若协商不成，应及时寻求司法途径的帮助。

在房屋买卖与租赁并存的交易模式下，只有严格遵守法律规范，明确界定各方的权利义务关系，才能最大程度地保障交易安全，促进市场健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）