借名买房合同的法律效力及其风险防范

借名买房合同是指当事人约定一方（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名买房合同通常涉及三方主体和两个法律关系，三方主体即借名人、出名人、出卖人，两个法律关系即出名人与出卖人之间的房屋买卖合同，以及借名人与出名人之间的借名买房合同。对于房屋买卖合同，因出名人符合购房条件，且合同并未违反法律法规强制性规定，应认定有效；对于借名买房合同，在实务中视不同情形对合同效力的认定有不同裁判观点，对于借名买房合同的效力不能一概而论。

关键词：

借名买房；合同效力；房屋买卖；律师咨询

借名买房合同的法律效力及其风险防范 图1

问题的引出

近些年来，由于我国的房地产市场发生了重大变化，房子已经逐渐成为我国居民的主要财产类型，其不仅具有居住属性还具有相当的投资属性。与此随着“炒房”现象的日益高涨，国家为了保障房地产市场的健康发展，也再不断的加大对市场的调控，出台了一系列“限购”的政策，一定程度的影响了房地产买卖市场。

借名买房合同是指当事人约定一方（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名买房合同通常涉及三方主体和两个法律关系，三方主体即借名人、出名人、出卖人，两个法律关系即出名人与出卖人之间的房屋买卖合同，以及借名人与出名人之间的借名买房合同。对于房屋买卖合同，因出名人符合购房条件，且合同并未违反法律法规强制性规定，应认定有效；对于借名买房合同，在实务中视不同情形对合同效力的认定有不同裁判观点，对于借名买房合同的效力不能一概而论。

随着我国房地产市场的快速发展和政策调控力度的加大，借名买房现象逐渐增多。特别是在“限购”政策下，一些不符合购房条件的人通过借用他人名义购买房产，以实现投资或居住目的。借名买房行为涉及多方利益关系，法律风险较高，容易引发纠纷。

从借名买房合同的法律效力入手，结合实务案例和律师经验，分析其存在的法律风险，并提出相应的防范建议。

借名买房合同的法律效力分析

（一）借名买房合同的性质与分类

借名买房合同本质上是一种委托合同关系。借名人通过出名人的名义签订房屋买卖合同并办理相关手续，实际支付购房款并享有房产权益。根据借名的原因和目的不同，借名买房合同可以分为以下几种类型：

1. 为规避限购政策：一些购房者因不符合当地限购政策（如外地户籍、社保缴纳年限不足等），通过借用他人名义购买房产。

2. 为隐藏真实产权归属：部分当事人出于隐私保护或其他商业安排的需要，选择隐匿真实的产权归属。

3. 为解决融资问题：某些情况下，借名人因信用记录不佳或无法直接获得银行贷款，通过出名人的名义办理按揭手续。

（二）借名买房合同的法律效力

借名买房合同的效力问题在司法实践中存在一定争议。以下从合法性和风险两个方面进行分析：

1. 合法性

在我国《民法典》中，并未明确禁止借名买房行为，只要当事人意思表示真实、不存在违反法律或行政法规的情形，借名买房合同通常被认定为有效。借名买房行为往往容易引发以下纠纷：

房屋所有权归属争议；

出名人拒绝配合办理过户手续；

购房款及还贷资金的归属问题。

2. 风险防范

为了避免因借名买房引发纠纷，建议在签订借名买房合注意以下几点：

明确双方的权利义务关系，特别是房屋所有权归属、款项支付以及违约责任；

约定出名人配合办理房产过户登记的具体时间和程序；

通过公证或律师见证的确认合同的真实性与合法性。

借名买房的法律风险及防范建议

（一）房屋所有权归属的风险

借名买房的核心问题是房屋所有权的实际归属。根据《民法典》的相关规定，不动产物权的归属以登记为准。如果出名人拒绝承认借名事实或因其他原因不配合办理过户手续，借名人可能面临“房证分离”的困境。

防范建议:

1. 签订正式的书面协议，明确约定房屋所有权归属于借名人；

2. 在有能力的情况下，尽量通过律师见证或公证的固定双方的真实意思表示；

3. 如果出名人不予配合，可以依法提起诉讼，要求确认房屋所有权并办理过户手续。

（二）购房款及还贷资金的风险

借名买房过程中，通常由借名人实际支付购房款及相关费用。如果出名人因经济问题或其他原因拒绝承认相关债务，则可能引发争议。

防范建议:

1. 在合同中明确约定各项费用承担；

2. 保留好所有付款凭证和交易记录，以备不时之需；

3. 如有必要，可以要求出名人在借名买房协议中提供担保或其他形式的增信措施。

（三）政策风险

借名买房行为可能涉嫌规避限购政策或逃废债务，存在一定政策风险。如果被相关行政部门查实，可能会引发行政处罚，甚至导致合同无效。

防范建议:

1. 在签订借名买房合尽量避免通过虚假陈述等逃避限购审查；

2. 如因政策原因确需解除合同，双方应协商一致并妥善处理后续事宜；

3. 遇到政策调整时，及时专业律师，评估风险并制定应对策略。

房屋买卖律师的重要性

在借名买房过程中，由于涉及多方利益关系和复杂的法律问题，建议聘请专业律师提供全程法律顾问服务。律师可以帮助当事人：

借名买房合同的法律效力及其风险防范 图2

1. 审查合同内容，确保条款合法有效；

2. 制定风险防范措施，保障双方权益；

3. 在发生纠纷时，代理诉讼并维护合法权益。

通过律师，不仅可以降低交易风险，还能为后续可能出现的法律问题提供解决方案。

借名买房作为一种特殊的房产交易，在合法性和风险性之间存在一定的平衡。尽管在某些情况下可以帮助当事人实现购房目标，但其潜在风险也不容忽视。在实际操作中，应当谨慎对待，并通过专业律师的帮助做好法律风险防范工作。

随着我国房地产市场的进一步规范和法律法规的不断完善，借名买房行为将面临更加严格的监管。在此背景下，合法合规地进行房产交易，既是对自己权益的保护，也是对市场秩序的维护。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）