北京中鼎经纬实业发展有限公司规范与风险：解析

随着房地产市场的快速发展，房屋买卖已经成为一种常见的民事活动。而在众多房屋买卖关系中，以"直属亲属"为交易主体的房屋买卖具有其特殊性。"直属亲属"，是指在法律上具有直接权利义务关系的家庭成员，包括父母与子女、夫妻等。由于直属亲属之间具有血缘或姻亲关系，在房屋买卖过程中往往更注重情感因素，容易忽视法律程序和法律风险。从法律角度对"直属亲属房屋买卖"的相关问题进行系统阐述。

规范与风险：解析 图1

直属亲属的定义及房屋买卖的特点

1. 直属亲属的具体范围

根据我国《民法典》及相关法律规定，"直属亲属"主要包括：

父母与子女（包括婚生子女、非婚生子女）

配偶

兄弟姐妹（包括同父同母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹）

2. 房屋买卖的特点

（1）交易关系的特殊性

作为亲属之间的民事行为，房屋买卖既不同于普通商 品交易，也不同于其他类型的民事活动。交易双方基于血缘 或姻亲关系，在价格、支付方式等条款上容易达成一致， 但也可能因亲情而忽视法律程序。

（2）法律关系的复杂性

规范与风险：解析 图2

在处理涉及共有权、优先权等问题时，可能会触及到更多法律关系。若出售人名下的房产属于夫妻共同财 产，则需要征得配偶同意；若父母为未成年人子女的所有 权人，则还需考虑监护人制度等。

"直属亲属房屋买卖"的法律要点

1. 合同的有效性

（1）一般情形下的效力

根据《民法典》第584条的规定，只要交易双方意思表示真实，且不存在恶意串通损害他人合法权益等无效情形， 直属亲属之间的房屋买卖合同即为有效。

（2）特殊情况下合同的效力

当属于"明显低于市场价"交易时，可能被认定为无效或可撤销。

若涉及共有财产处分，在未经其他共有人同意的情况下，合同可能会部分无效。

2. 房款支付

在亲属之间，常见的付款包括一次性付清、分期付款等。需注意：

（1）书面约定的重要性

无论采取何种支付，都应签订详细的付款协议， 明确款项支付时间、数额及违约责任。

（2）交易价格的确定

应当遵循公平合则，建议参考当地市场价格，并由专业人员评估。

3. 权属转移登记

房屋所有权的转移以登记为公示要件，即便买卖双方是直系亲属，也必须严格按照法律规定完成不动产登记程序。 根据《民法典》第209条和《不动产 登记暂行条例》的相关规定：

（1）申请主体：原则上由买卖双方共同提出申请。

（2）所需材料：身份证明文件、不动产权证、买卖合同、完税证明等。

4. 优先权的处理

在以下情况下，其他共有人或承租人可能享有优先权：

房屋为共有财产时；

同一集体经济组织成员在特定情形下（如农村宅基地）。

在进行房屋买卖前，需对上述权利进行充分调查和评估。

"直属亲属房屋买卖"的程序性问题

1. 交易流程

（1）达成口头或书面意向；

（2）签订正式买卖合同；

（3）支付定金或首付款（建议通过第三方资金监管）；

（4）办理房产过户手续；

（5）交付房屋并完成尾款支付。

2. 税费承担

根据《契税暂行条例》及其实施细则，买卖双方应根据相关规定缴纳契税、增值税等相关税费。在亲属之间，可约定由买受人或出卖人单方负担，但必须明确记载于合同中。

3. 登记机关的要求

相较于非直系亲属的房屋买卖，部分登记机关可能会对亲属之间的交易加强审查，要求提供更多的证明材料以确认交易的真实性及合法性。在办理登记前建议提前做好充分准备。

风险与防范

1. 常见风险类型

（1）交易价格波动风险：由于房产市场波动较大，在未完成权属转移前，房价可能出现大幅涨跌。

（2）欺诈风险：个别情况下，买受人可能会利用亲属关行诈骗，如"一房两卖"。

（3）权属纠纷风险：若房屋存在其他权利限制（如抵押、查封等），可能影响交易顺利完成。

2. 法律风险防范措施

（1）签订详细买卖合同

合同中应明确：

买卖双方的基本信息；

房屋基本情况；

交易价格及支付；

权属转移时间；

违约责任；

争议解决。

（2）权属调查

在签订合同前，应当对房产进行详细调查，包括：

是否存在查封、抵押等权利限制；

房屋是否存在租赁或其他用益物权；

是否涉及共有权人或优先权人。

（3）法律保全措施

建议在合同履行过程中，买受人可申请财产保全；

对于高风险交易，可考虑引入公证机制。

案例分析

案例：甲（出卖人，父亲）与乙（买受人，儿子）

基本案情：

2020年3月，甲将其名下一套位于房产出售给其子乙，约定房价为50万元。双方签订买卖合同后，甲按约办理了权属转移登记，但未实际收取任何购房款。

争议焦点：

1. 合同是否有效？

2. 未支付房款情况下能否主张解除合同？

法院认定：

（略）

法律建议

1. 注重程序规范

不论买卖双方关系多么密切，在进行房屋交易时都必须严格遵守法律规定，完成所有必要的法律程序。

2. 加强法律审查

对于高价值或复杂交易，建议聘请专业律师或房地产经纪机构参与，协助处理相关法律事务。

3. 建立风险预案

制定完整的交易计划和风险防范方案，确保在遇到问题时能够及时妥善解决。

4. 注重证据留存

保管好所有交易文件、往来函件及相关凭证，并定期进行备份或公证。

亲属之间的房屋买卖关系虽然基于血缘，但在法律操作层面仍需谨慎对待。通过严格遵守法律规定、加强风险防范和规范交易流程，可以有效降低交易过程中的法律风险，确保双方的合法权益得到妥善保护。

以上建议供参考，具体情况请以专业法律人士的意见为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）